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부동산 계약 전에 전세보증보험에 대해 알면 좋을 거 같아 포스팅해 봅니다.

전세보증보험(전세보증금 반환보증보험) 종류와 가입조건 등에 대해 알아봐요.

최근에 정부가 전세보증보험 가입을 미끼로 고위험주택 전세계약을 유도하는 사기를 막기 위해 반환보증보험 가입기준을 전세가율 100%에서 90%로 축소했습니다. 쉽게 말하면 전세보증금이 집값의 90% 이하인 주택만 전세보증보험에 가입할 수 있게 한 것입니다. 그 이유는 전세가율 100%까지 가입할 수 있는 전세보증보험을 악용하여 '무자본 갭투자' 등으로 인한 깡통전세 계약 피해가 많았기 때문입니다. 보증대상 전세가율 하향은 2023년 5월부터 시행했고 전세보증보험에 이미 가입하여 보증을 갱신해야 하는 임차인들은 올해 12월 31일까지만 100% 기준을 적용받을 수 있습니다. 또한 전세보증보험 가입 심사 때 감정평가액을 우선 적용하던 주택가격 산정방식을 실거래가와 공시가격을 우선하는 방식으로 바꿨습니다. 단, 감정평가는 공시가격과 실거래가격이 없는 경우만 적용하고 협회에서 추천한 법인의 감정가만 인정합니다. 이것은 문제가 되었던 임대인과 감정평가사의 사전 모의를 차단하기 위해서 인 거 같습니다.

[전세보증보험이란?]

전세보증보험이란 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품입니다. 예를 들면, 임대차계약이 해지 또는 종료가 되었으나, 임대인이 임대차계약에 따른 임차보증금반환채무를 이행하지 않아 계약자가 임차보증금을 반환받지 못했을 경우 전세보증금 전액 또는 일부를 보장받을 수 있습니다. 더 쉽게 말하자면 전세 임차인이 전세금을 돌려 받지 못할 경우를 대비해 전세보증보험에 가입하고 가입액에 따라 보험사가 피해액을 대신 갚아주는 상품이라고 생각하면 됩니다. 또한, 전세보증보험과 전세보증금 반환보증보험은 같은 말입니다.

[전세보증보험 종류]

전세보증보험의 주요 보증기관으로는 가장 많이 알고 있는 허그(HUG)와 HF 그리고 SGI가 있습니다.

 

[허그 전세보증보험 / HUG주택도시보증공사]

허그 전세보증보험으로는 '전세보증금 반환보증'이 있습니다.

보증 내용: 전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임

보증 대상 전세보증금: 전세보증금: 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하

보증신청기한: 전세계약서 상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2 경과 전까지

보증대상 주택: 단독, 다가구, 다중, 연립, 다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트

보증한도: 주택가격 x 담보인정비율(90%) - 선순위채권 등(보증신청의 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권)

* 공시가격의 126%(공시가격 적용 비율 140% x 전세가율 90%)

보증조건

- 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 '주택가격 x 담보인정비율(90%)' 이내일 것

- 선순위채권이 주택가액(=주택가격 x 담보인정비율)의 60% 이내일 것

* 주택가액 = 주택가격 x 담보인정비율(90%)

- 단독, 다중, 다가구주택의 경우 추가 확인 사항: 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액을 합한 금액이 주택가액의 80% 이내일 것

주택가격 산정기준

- 아파트, 오피스텔 및 노인복지주택 적용순위

1. KB시세, 한국부동산원 부동산테크 시세 중 선택 적용(상한가·하한가의 산술평균 적용, 아파트 최저층, 오피스텔은 하한가 적용)

2. 공시하는 주택가격의 140%에 해당하는 금액(아파트: 부동산공시가격 알리미에서 공동주택공시가격 열람, 오피스텔: 국세청 홈택스에서 기준시가 조회)

3. 해당세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액

4. 분양가의 90%(단, 준공 후 1년이 지나지 않은 주택에 한함)

5. 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 전체 연면적 대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의 140%에 해당하는 금액 또는 감정평가금액의 100%에 해당하는 금액

- 그 외 주택(연립, 다세대, 단독, 다중, 다가구)은 홈페이지에서 더 확인하세요.

[hf 전세보증보험 / HF 한국주택금융공사]

hf 전세보증보험으로는 '전세보증금반환보증(전세지킴보증)'이 있습니다.

보증 내용: 임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 정당한 사유 없이 임차보증금을 반환하지 않는 경우 공사가 임대인을 대신하여 임차인에게 임차보증금을 지급

보증대상자: 다음의 요건을 모두 충족

1. 공사 전세자금보증을 이용 중이거나 전세지킴보증과 전세자금보증을 동시에 신청한 자

2. 계약기간이 1년 이상인 임대차계약을 체결한 자

3. 보증 가입 즉시 대항력(전입 및 점유)과 우선변제권(확정일자 취득)을 갖출 것

4. 임차보증금에 압류, 가압류 등 권리제한이 없을 것

5. 개인 임대인은 대한민국 국민이어야 하며, 법인 임대인은 공공임대주택사업자 및 외국법인이 아니면서 회생절차 등이 진행 중이지 않아야 함

* 여기서 가장 중요한 건, hf에서 전세자금대출을 받아야 hf 전세보증보험에 가입이 된다는 말입니다.

보증대상 목적물: 공사가 정하는 방법에 따라 산정한 주택가격이 12억원 이하, 신탁등기된 목적물의 경우 임대권한이 있는 수탁자와 임대차계약을 체결할 것

보증신청기한: 임대차계약기간의 1/2 경과 전까지

보증한도: 아래 1,2 중 적은 금액

1. 지역별 보증한도: 7억원(서울/경기/인천 이외 지역은 5억원)

2. 보증목적물별 보증한도: 주택가격의 90% - 선순위채권 총액(선순위근저당권설정액과 선순위임대차보증금의 합)

- 단독, 다가구: 선순위채권 총액은 주택가격의 90% 이내, 선순위근저당권설정액은 주택가격의 70% 이내(동시 충족)

- 단독, 다가구 외: 선순위채권 총액은 주택가격의 70% 이내

주택가격평가: 아래 1~7을 주택유형에 따라 순차적으로 적용하되, 3은 300세대 이상 신규입주아파트에만 4~6은 주거용 오피스텔에만 적용(2는 오피스텔에 적용불가)

1. KB부동산 시세 또는 한국부동산원 시세

2. 국토교통부 공동주택 공시가격의 140%

3. 분양가액의 90%(300세대 이상으로 최초 소유권 이전 등기일로부터 6개월 이내)

4. 최근 6개월 이내 매매가액

5. 국세청 기준시가의 140%

6. 국토교통부 공시지가(토지)와 지방세 과세용 시가표준액(건물) 합계의 140%

7. 최근 3개월 이내 감정평가액(단, 연립 및 다세대 주택은 감정평가액의 90%만 적용)

[sgi 서울보증보험 / SGI서울보증]

sgi 서울보증보험으로는 '전세금보장신용보험(개인용)'이 있습니다.

보증내용: 임대차계약이 해지 또는 종료되었으나, 임대인이 임대차계약에 따른 임차보증금반환채무를 이행하지 않아 계약자가 임차보증금을 반환받지 못한 때, 임대차기간 중 임차목적물에 대하여 경매 도는 공매절차가 개시된 후 계약자가 배당절차에 참가하여 배당요구를 하였으나, 임차보증금을 반환받지 못한 때 부담하는 손해를 보장

가입대상: 임대차기간이 1년 이상이면서 임대차계약기간의 1/2이 지나지 않은 임대차계약(법인의 경우 전세권 설정 필요)

가입금액: 임대차계약서상의 임차보증금 전액(아파트 이외의 주택은 임차보증금 10억원 이내, 아파트는 금액 제한 없음)

주택가격 적용기준

[전세보증보험 가입금액 / 전세보증보험료]

전세보증보험료율을 비교하면 hf가 가장 저렴하고 sgi서울보증이 가장 비쌉니다.

허그 전세보증보험: 연 0.115% ~ 0.154%(9천만원 이하 ~ 2억원 초과)

hf 전세보증보험: 연 0.02% ~ 0.04%(우대가구 여부 등에 따라 차등 적용)

sgi 서울보증보험: 연 0.183 ~ 0.208%(개인용)

[전세보증보험 가입이 되는 집이니까 안심하고 계약하면 되나요?]

전세보증보험은 전세 임차인이 갖추어야 할 최소한의 안전창지 정도입니다. 전세보증보험은 모든 상황에서 보증금을 반환해 주는 것은 아니니깐요. 보증회사가 전세보증금 반환을 거절하는 가장 흔한 사유가 바로 임차권 등기 전에 이사를 나갔다거나 주민등록초본상 전출 기록이 있다는 것이므로 주의해야 합니다.