공인중개사 2차 공시법령 각종 권리별 등기절차(소유권이전등기)

소유권이전등기절차

 

1. 공동소유에 관한 등기 → 공동신청

 

1) 소유권의 일부이전등기 = 공유에 관한 등기

⊙ 의의: 단독소유를 공유로 하거나 공유물의 지분을 이전하거나 지분의 일부를 이전하는 것( → 1필지의 토지의 일부를 양도, 부동산의 특정일부의 이전등기)

⊙ 등기의 신청: 신청정보에 공유지분을 표시하고, 등기원인에 공유물불분할 특약이 있을 때에는 이를 적어야 한다.

⊙ 특약(약정)의 변경등기는 공유자 전원이 공동으로 신청

⊙ 등기부 기재방법: 갑 1/2중 일부(전체 지분기록: 1/4)

⊙ 공유지분의 이전할 수도 있고, 저당권 및 처분제한등기(가압류, 가처분 등)도 할 수 있으나 용익권(지상, 지역, 전세, 임차권)은 허용되지 않는다.

 

2) 합유에 관한 등기

⊙ 조합의 재산은 조합자체로 등기할 수 없고, 그 조합원 전원의 합유이므로 조합원 전원의 합유로 등기를 신청하여야 한다.

⊙ 합유는 등기할 수 있지만 합유지분은 등기할 수 없어 합유지분은 신청서에 기재되지 않고 등기부에는 합유라는 뜻을 기록한다.

⊙ 합유자 중 일부가 교체되는 경우에는 합유지분은 이전되지 않으므로 합유지분을 처분한 합유자와 합유지분을 취득한 합유자 및 잔존합유자의 공동신청으로 합유명의인 변경등기를 신청하여야 한다.

⊙ 합유자 중 일부가 사망한 경우에는 상속인 지분반환청구권을 가질 뿐 합유자로서의 지위가 승계되는 것이 아니므로 잔존합유자의 합유로 하는 합유명의인 변경등기를 신청할 수 있다.

⊙ 공유↔합유로 하는 것은 변경등기, 단독소유를 합유로, 합유↔총유로 하는 것은 소유권이전등기로 행하여진다.

 

3) 총유등기

⊙ 총유는 지분이 없고, 총유재산은 법인 아닌 사단명의로 등기되므로 총유등기는 존재하지 않는다.

⊙ 법인 아닌 사단·재단(종중)의 등기신청시 첨부정보

- 정관이나 그 밖의 규약

- 대표자나 관리인임을 증명하는 정보. 다만, 등기되어 있는 대표자나 관리인이 신청하는 경우에는 그러하지 아니하다.

- 결의가 있음을 증명하는 정보(=사원총회의 결의서) → 법인 아닌 사단이 등기의무자( → 등기권리자)인 경우로 한정

- 대표자나 관리인의 주소 및 주민등록번호를 증명하는 정보

- 대표자의 인감: 법인 아닌 사단이 등기의무자( → 등기권리자)인 경우

 

	공유	합유	총유
의의	개인간	조합원	권리능력없는 사단
지분	등기기록 1/3, 1/3, 1/2	등기기록하지 않는다	지분없음
주체지분	소유권이전	합유명의인 변경등기	신청인: 대표자 권리자: 사단
소유권이전	O	X	사원총회결의서, 인감 → 등기의무자일때 제공
저당권	O	X	부동산 등록번호: 시장, 군수, 구청장이 부여한다.
상속	O	X
처분제한	O	X
용익권	X

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2. 상속으로 인한 소유권이전등기(상속등기) → 단독신청

 

1) 의의: 피상속인의 사망으로 인하여 상속인이 피상속인의 재산상 권리의무를 포괄적으로 승계하는 것으로 등기없이 사망시 부동산을 취득하나 등기해야 처분할 수 있다.

2) 신청인

상속인이 수인인 경우에 공동상속인 전원 또는 공동상속인 중 1인이 전원명의로 상속등기신청은 가능

단, 공동상속인 중 1인이 자기지분만에 관한 상속등기를 신청할 수 없음

3) 신청정보: 등기원인 → 상속 / 등기원인날짜 → 피상속인의 사망일

4) 첨부정보: 상속을 증명하는 시, 구, 읍, 면장의 서면(가족관계등록부) 또는 이를 증명함에 족한 서면을 첨부

등기의무자는 등기필정보나 인감증명은 제출하지 않는다.( → 단독신청이므로)

5) 협의분할에 의한 상속등기 → 상속재산분할 협의서(전원의 인감)

⊙ 상속등기 전의 협의분할: 상속등기의 경료 전에 협의분할로 인한 재산상속의 경우

- 등기목적 → 소유권이전등기

- 등기원인 → 협의분할에 의한 상속

- 등기원인일자 → 상속개시일(피상속인의 사망일)

⊙ 상속등기 후의 협의분할: 상속재산 협의분할은 언제든지 할 수 있으므로 법정지분에 의하여 상속등기가 경료된 이후에도 상속재산 협의분할을 할 수 있고, 이러한 경우에는 협의분할의 효과가 상속개시일에 소급하기 때문에

- 등기목적 → 소유권경정등기

- 등기원인일자 → 협의분할일

 

(암기: 전이, 후경)

구분	등기실행방법	등기원인일자
상속등기 전 협의분할	소유권이전등기	피상속일의 사망일
상속등기 후 협의분할	소유권경정등기	협의분할일

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3. 유증으로 인한 소유권이전등기 → 공동신청

 

1) 의의: 유증이란 유언에 의하여 무상으로 재산을 제3자에게 증여하는 상대방없는 단독행위로서 유언자의 사망시에 그 효력이 발생한다.

2) 종류

⊙ 포괄유증(A건물, B토지 등 각각 부동산의 3분의 1을 준다는 전 재산을 비율로 표시하는 유증)

→ 등기없이 사망시 효력발생

⊙ 특정유증(아파트 102호를 준다는 식으로 개개 재산을 구체적으로 특정하여 주는 유증)

→ 등기해야 효력발생

3) 등기신청방법

⊙ 포괄적 유증이나 특정적 유증을 불문하고 수증자가 등기권리자가 되고 유언집행자(또는 상속인)가 등기의무자가 되어 공동(→ 단독)으로 신청하여야 한다. 따라서 등기의무자의 등기필정보를 제공한다.

⊙ 수증자가 여러명인 포괄적 유증의 경우에는 수증자 전원이 공동으로 신청하거나 각자가 자기지분만에 대하여 신청할 수도 있다.

4) 등기원인과 연월일

⊙ 등기원인: 'O년 O월 O일 유증'

⊙ 연월일: 유증자가 사망한 날. 다만, 유증에 조건 또한 기한이 붙는 경우에는 그 조건이 성취한 날 또는 기한이 도래한 날을 기재

5) 첨부정보: 유언장, 등기필정보( → 공동신청이므로)

6) 등기방법

⊙ 미등기된 부동산

- 포괄유증 → 포괄수증자 명의로 직접보존등기 가능

- 특정유증 → 상속인명의로 보존등기 후 수증자 명의로 소유권 이전등기

⊙ 등기된 부동산

- 상속등기를 거치지 않고 직접 유증자로부터 수증자 명의로 소유권이전등기 신청 가능

- 유증으로 인한 소유권이전등기 전에 상속등기가 이미 경료된 경우에는 상속등기를 말소함이 없이 상속인으로부터 유증으로 인한 소유권이전등기 신청 가능

7) 유증의 가등기

⊙ 유언자 사망한 후 → 청구권이 발생하므로 수리한다.

⊙ 유언자 생존 중 → 청구권이 없으므로 이를 수리하여서는 아니된다.

8) 유류분 침해한 유증: 상속인이 유류분을 침해하는 내용이라 하더라도 등기관은 이를 수리하여야 한다.

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4. 토지수용에 의한 토지소유권이전의 등기 → 단독 or 관공서 촉탁

 

1) 의의: 특정의 공익사업을 위하여 법정절차에 따라 토지에 관한 소유권 또는 소유권 이외의 권리를 강제적으로 취득하는 것으로 등기없이 수용개시일에 물권변동의 효력이 발생한다.

2) 등기 신청인

⊙ 단독신청: 등기의무자의 협력을 얻기가 어려우므로, 등기권리자(기업자)가 단독으로 신청할 수 있다.

⊙ 관공서촉탁: 관공서가 기업자인 경우는 소유권이전등기를 촉탁하여야 한다.

3) 신청정보의 기록사항

⊙ 등기원인: 토지수용

⊙ 등기원인일자: 수용개시일( → 협의성립일, 재결일자)

4) 첨부정보

⊙ 등기원인을 증명하는 정보(재결서 또는 협의성립확인서 등), 보상이나 공탁을 증명하는 정보를 첨부.

⊙ 단, 등기의무자의 등기필정보, 인감증명서( → 단독신청이므로)는 제공할 필요가 없다.

5) 토지수용에 따른 직권말소등기

 

직권말소 O	직권말소 X
- 수용의 개시일 이후에 경료된 소유권이전등기 - 수용일 전후를 불문하고 경로된 지상권, 전세권, 저당권, 임차권, 가등기, 가압류, 가처분은 모두 직권말소	- 수용일 개시 이전에 경로된 소유권이전등기 - 수용일 이전에 상속이 개시되었으나 수용일 이후에 경로된 상속을 원인으로 한 소유권이전등기 - 그 부동산을 위하여 존재하는 지역권(=요역권)의 등기와 토지수용위원회의 재결로써 존속이 인정된 권리는 직권말소되지 않음

 

※ 지역권: 일정한 목적(인수,통행)을 위하여 자기토지의 편익을 위해 타인토지를 사용할수 있는 용익물권

 

6)재결의 실효에 따른 말소등기

토지수용의 재결의 실효(무효)를 원인으로 하는 토지수용으로 인한 소유권이전등기의 말소등기신청은 '공동'으로 신청하여야 하며, 이에 의하여 토지수용으로 말소된 등기를 '직권'으로 회복하여야 한다.

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5. 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기 → 공동 or 단독(이행판결)신청

 

등기원인이 무효( → 위조, 가장매매) 등으로 인하여 등기부상 소유명의인이 무권리자인 경우에 진정한 권리자가 말소등기하지 않고, 진정명의회복을 원인으로 소유권이전등기방법으로 부동산을 찾아오는 경우를 말한다.

 

1) 의의: 진정한 소유자는 현재의 등기명의인을 상대로 그 말소를 구하는 방법 외에 ' 진정명의회복'을 등기원인으로 하여 소유권 이전등기의 이행을 구하는 것이 허용된다. → 말소등기 가능, 소유권이전등기 가능

2) 신청인

⊙ 공동신청: 진정한 권리자는 현재 등기명의인과 공동으로 '진정명의회복'을 등기원인으로 소유권이전등기를 신청

⊙ 판결에 의한 단독신청: 진정한 권리자는 현재 등기명의인을 상대로 '진정명의회복'을 등기원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 명하는 판결을 받아 소유권이전등기를 신청

3) 신청정보의 기록사항

⊙ 등기원인: 진정명의회복

⊙ 등기원인일자 : X ( → 새로운 등기원인이 있는 것이 아니므로)

4) 첨부정보

⊙ 공동신청시 → 등기원인증명정보를 제공하지 않는다.

⊙ 판결에 의한 단독신청 → 확정판결정본(판결서 정본이 등기원인증명정보가 되므로)

⊙ 계약이 아니므로 토지거래허가서, 농지취득자격증명정보, 판결서 등에 검인을 받을 필요 없음

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6. 환매특약의 등기절차 → 공동신청

 

1) 의의: 매매계약과 동시에 매도인이 환매할 권리를 보유한 경우에 대금 및 매매비용을 반환하고 일정한 기간 내에 매매목적물을 다시 사 오는 채권계약을 말한다. 환매는 채권이므로 등기없이도 효력이 발생하나 등기하면 제3자에게 대항력이 발생한다.

2) 신청인

⊙ 공동신청: 등기권리자(환매권자) 매도인 + 등기의무자(매수인)

⊙ 제3자를 환매권자로는 할 수 없다.

3) 등기신청방법

⊙ 동시신청: 환매권의 설정등기와 소유권이전등기 동시 신청 → 위반시 각하

⊙ 별개의 신청정보: 환매권의 설정등기는 소유권이전등기와는 별개의 독립한 신청서 ↔ 신탁과 비교

4) 신청정보의 기재사항

⊙ 필요적 기록사항: 매수인이 지급한 매매대금(환매대금) + 매매비용

⊙ 임의적 기록사항: 환매기간의 약정(5년내, 연장)

5) 첨부 정보:

⊙ 등기의무자(매수인)의 권리에 관한 등기필정보( → 환매특약의 등기신청 당시에는 아직 등기의무자(매수인)의 등기필정보가 존재하지 않으므로)

⊙ 인감증명( →  등기의무자인 매수인은 환매특약등기신청시점에서 아직 등기부상 소유권의 등기명의인이 아니기 때문에)

6) 등기의 실행

⊙ 환매등기는 갑구에 소유권이전등기와 함께 부기등기의 방식으로 행해진다.

⊙ 매매로 인한 소유권이전등기신청을 각하하는 경우는 동시에 신청한 환매특약등기도 각하 하지만, 반대로 환매특약의 등기신청을 각하하더라도 매매로 인한 소유권이전 등기는 실행할 수 있다.

7) 환매권의 말소등기

⊙ 직권에 의한 말소: 환매권을 행사하여 환매에 의한 권리취득등기(소유권이전등기)를 하였을 때에는 존속할 필요가 없는 환매특약등기는 등기관이 직권말소

⊙ 공동신청에 의한 말소: 환매권 행사 이외의 원인(환매특약의 무효, 환매특약기간의 경과, 환매특약의 해제 등)으로 환매권이 소멸하는 경우에는 공동신청에 의해서 환매권말소등기가 행하여진다.

⊙ 환매기간 경과하기 전에 환매권자가 다른 원인으로 당해 부동산에 대한 소유권을 취득함으로써 환매권이 혼동으로 소멸한 경우에는 환매권자가 단독으로 말소등기를 신청할 수 있다.(등기선례)

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7. 신탁에 관한 등기절차 → 단독(수탁자)신청 / 대위: 위탁자 or 수익자

 

재건축할 때 건물의 소유자(위탁자)들이 재건축조합(수탁자)에 재건축을 목적으로 재산의 소유권을 이전해 주는것이 신탁법상의 신탁이다.

 

1) 의의: 대항력(제3자에게 대항)

2) 신청인

⊙ 신탁재산에 속하는 부동산의 신탁등기는 수탁자( → 위탁자)가 단독으로 신청한다.

⊙ 수익자나 위탁자는 수탁자를 대위하여 신탁등기를 신청할 수 있다. 이 경우 동시에 신청할 필요는 없다.

3) 신청정보 및 첨부정보

⊙ 동시신청: 권리의 이전 또는 보존이나 설정등기의 신청과 동시( → 별개로)에 신청하여야 한다. 이를 위반하면 각하

⊙ 일괄신청: 권리의 이전 또는 보존이나 설정등기의 신청과 함께 1건의 신청정보로 일괄( → 별건의 신청정보로) ↔ 환매와 비교

⊙ 신탁원부의 첨부

- 신탁원부 첨부

- 신탁원부는 등기부의 일부로 보고 영구보존

- 신탁원부는 여러 개의 부동산에 관하여 하나의 신청서에 의하여 신탁의 등기를 신청하는 경우에는 '매 부동산마다 별개의 신탁원부'를 제출하여야 한다.

4) 등기의 실행: 갑구에 주등기 / 하나의 순위번호

5) 수탁자가 수인인 경우: 공동수탁자가 합유관계( → 공유관계)라는 표시를 신청서에 적어야 한다.

6) 신탁등기의 말소: 신탁된 권리의 이전등기 또는 말소등기의 신청과 동시에 하여야 한다. 수탁자 단독신청