공인중개사 2차 공법 주택법

총설

 

1. 주택

1) 주택의 의의: 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분

 

단독주택	단독주택, 다중주택, 다가구주택
공동주택	아파트, 연립주택, 다세대주택

 

2) 준주택

① 의의: 주택 외의 건축물과 그 부속토지로써 주거시설로 이용 가능한 시설 

② 종류: 다중생활시설, 기숙사, 오피스텔, 노인복지주택

 

3) 건설자금에 따른 주택의 분류

 

국민주택	다음의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 말한다. 가. 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 건설하는 주택 나. 국가·지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택
국민주택규모	주거전용면적이 85㎡ 이하인 주택 (수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡)
민영주택	국민주택을 제외한 주택

 

4) 세대구분형 공동주택

① 의의: 공동주택의 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조로 하되, 그 구분된 공간 일부에 대하여 구분소유를 할 수 없는 주택

② 건설기준

㉠ 사업계획승인을 받아 건설하는 공동주택의 경우

- 각각의 공간마다 별도 욕실·부엌·현관 설치

- 세대간 연결문 또는 경량구조 경계벽 등 설치

- 전체 호수의 1/3 이내

- 전체 주거전용면적 합계의 1/3 이내

㉡ 기존 공동주택에 허가·신고 후 설치하는 경우

- 구분공간의 세대수: 기존세대 포함 2세대 이하

- 각각의 공간마다 별도 욕실·부엌·구분출입문 설치

- 전체 세대수의 1/10, 해당 동의 전체 세대수의 1/3 이내

 

5) 도시형 생활주택

① 의의: 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택

② 도시형 생활주택의 종류

 

단지형 연립주택	주택으로 쓰는 층수를 5개층까지 건축 가능(건축위원회 심의)
단지형 다세대주택	주택으로 쓰는 층수를 5개층까지 건축 가능(건축위원회 심의)
원룸형 주택	다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 공동주택 ① 세대별 주거전용면적은 50㎡ 이하일 것 ② 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌을 설치할 것 ③ 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것. 다만, 주거전용면적이 30㎡  이상인 경우에는 두 개의 공간으로 구성할 수 있다. ④ 지하층에는 세대를 설치하지 아니할 것

 

③ 건축제한

㉠ 원칙: 하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 함께 건축할 수 없으며, 단지형 다세대주택과 그 밖의 도시형 생활주택을 함께 건축할 수 없다.

㉡ 예외: 다음의 경우에는 함께 건축할 수 있다.

- 원룸형 주택과 그밖의 주택 1세대를 함께 건축하는 경우

- 준주거·상업지역에서 원룸형 주택과 도시형생활주택 외의 주택을 함께 건축하는 경우

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2. 기타 용어

1) 공공택지: 다음의 공공사업에 의하여 개발·조성되는 공동주택이 건설되는 용지

- 수용·사용방식에 의한 도시개발사업(민간시행자 시행 사업 제외)

cf. 정비사업 X

 

2) 부대시설, 복리시설, 간선시설

 

부대시설	주택에 딸린 다음 각 목의 시설 또는 설비를 말한다. → 주차장, 관리사무소, 담장, 주택단지 안의 도로, 경비실 등
복리시설	주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 다음 각 목의 공동시설을 말한다. → 어린이놀이터, 유치원, 근린생활시설, 주민 운동시설, 경로당, 입주자집회소 등
간선시설	도로·상하수도·전기시설·가스시설·통신시설 및 지역난방시설 등 주택단지 안의 기간시설을 그 주택단지 밖에 있는 같은 종류의 기간시설에 연결시키는 시설을 말한다. ① 가스시설, 통신시설, 지역난방시설: 주택단지안의 기간시설을 포함 ② 도로, 상하수도, 전기시설: 주택단지안의 시설 제외

 

3) 주택단지: 다음의 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다.

① 철도·고속도로·자동차전용도로

② 폭 20m 이상인 일반도로

③ 폭 8m 이상인 도시계획예정도로

 

4) 리모델링

① 대수선

② 사용검사일 또는 사용승인일부터 15년이 지난 공동 주택을 각 세대의 주거전용면적의 30% 이내(세대의 주거전용면적이 85㎡ 미만인 경우에는 40% 이내)에서 증축하는 행위

③ 세대수 증가형 리모델링: ②에 따른 각 세대의 증축 가능 면적을 합산한 면적의 범위에서 기존 세대수의 15% 이내에서 세대수를 증가하는 증축 행위

④ 수직 증축형 리모델링: 최대 3개층 이하(기존 건축물의 층수가 14층 이하인 경우 2개층)

 

5) 공구: 하나의 주택단지에서 2 이상으로 구분되는 일단의 구역, 착공신고 및 사용검사를 별도로 수행

① 6m 이상의 폭으로 공구 간 경계를 설정할 것

② 공구별 세대수는 300세대 이상으로 할 것

③ 전체 세대수가 600세대 이상인 주택단지는 공구별로 분할하여 주택을 건설·공급할 수 있다.

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주택의 건설

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1. 사업주체

1) 등록사업자

① 국토교통부장관에게 등록

 

구분	사업	규모
주택건설사업자	단독주택	연간 20호 이상
	공동주택	연간 20세대 이상 (도시형 생활주택은 30세대)
대지조성사업자	대지조성사업	연간 1만㎡ 이상

 

② 등록요건: 자본금 3억원(개인은 자산평가액 6억원) 이상, 기술자 1명 이상, 사무실

③ 등록사항의 변경: 변경한 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 신고

④ 결격사유: 등록할 수 없다.

㉠ 미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인

㉡ 파산선고를 받은 자로서 복권되지 아니한 자

㉢ 금고 이상의 실형을 선고받고 집행종료·면제된 날부터 2년이 지나지 아니한 자

㉣ 금고 이상의 형의 집행유예 기간 중에 있는 자

㉤ 등록이 말소된 후 2년이 지나지 아니한 자

㉥ 임원 중에 ㉠~㉤에 해당하는 자가 있는 법인

⑤ 등록말소 등: 일정한 경우 등록을 말소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 영업의 정지를 명할 수 있다.

※ 의무적 말소 사유: 등록증 대여, 부정등록

⑥ 등록말소 또는 영업정지의 처분을 받은 등록업자는 그 처분 전에 사업계획승인을 얻은 사업은 이를 계속 수행할 수 있다.

 

2) 비등록사업자: 다음 사업주체는 등록의무가 없다.

① 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사

② 주택건설사업을 목적으로 설립된 공익법인

③ 주택조합(등록사업자와 공동으로)

④ 근로자를 고용하는 자(등록사업자와 공동으로)

 

3) 공동사업주체

 

토지소유자	토지소유자가 주택을 건설하는 경우 등록사업자와 공동으로 사업을 시행할 수 있다.
주택조합	주택조합(세대수 증가가 없는 리모델링주택조합 제외)이 구성원의 주택을 건설하는 경우 등록사업자와 공동으로 사업을 시행할 수 있다.
고용자	고용자가 그 근로자의 주택을 건설하는 경우 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하여야 한다.

 

4) 주택조합

① 주택조합의 종류

 

지역주택조합	동일한 지역에 거주하는 주민이 주택을 마 련하기 위하여 설립한 조합
직장주택조합	동일한 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합
리모델링주택조합	공동주택의 소유자가 당해 주택을 리모델 링하기 위하여 설립한 조합

 

② 주택조합 설립절차

 

지역주택조합	① 시장·군수·구청장의 인가 ② 토지사용권 80%, 소유권 15% 이상 확보
직장주택조합	① 시장·군수·구청장의 인가 ② 토지사용권 80%, 소유권 15% 이상 확보 ③ 국민주택을 공급받기 위한 직장주택조합 → 시장·군수·구청장에게 신고
리모델링주택조합	① 시장·군수·구청장의 인가 ② 동의: 동별 과반수 + 전체 2/3 이상 ※ 리모델링 허가시 동의: 동별 50% + 전체 75%

 

③ 조합원의 자격 및 조합원의 수

 

구분	조합원의 자격	조합원 수
지역주택조합	① 무주택자 또는 85㎡ 이하 주택을 1채만 소유한 세대주 ② 6개월 이상 거주자	주택건설예정세대수의 50% 이상, 20명 이상 (임대주택 세대수 제외)
직장주택조합	① 무주택자 또는 85㎡ 이하 주택을 1채만 소유한 세대주 ② 신고 설립 : 무주택자에 한 함
리모델링주택조합	공동주택/복리시설 소유자	제한 없음

 

④ 조합원의 모집: 지역·직장주택조합

㉠ 원칙: 50% 이상의 대지사용권을 확보, 시장·군수·구청장에게 신고, 공개모집

㉡ 결원충원, 재모집: 신고없이 선착순

㉢ 주택조합의 발기인은 조합원 모집 신고를 하는 날 주택조합에 가입한 것으로 본다.

 

⑤ 조합임원의 결격사유: 될 수 없다.

㉠ 미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인

㉡ 파산선고를 받은 자로서 복권되지 아니한 자

㉢ 금고 이상의 실형을 선고받고 집행종료·면제된 날부터 2년이 지나지 아니한 자

㉣ 금고 이상의 형의 집행유예 기간 중에 있는 자

㉤ 금고 이상의 형의 선고유예 기간 중에 있는 자

㉥ 법원의 판결 또는 다른 법률에 따라 자격이 상실 또는 정지된 사람

㉦ 해당 주택조합의 공동사업주체인 등록사업자 또는 업무대행사의 임직원

 

⑥ 지역조합·직장조합의 조합원 신규가입·교체

㉠ 원칙: 설립인가 후 → 교체하거나 신규로 가입할 수 없다.

㉡ 예외

- 추가모집승인을 받은 경우

- 다음의 사유로 인한 결원충원

 

조합원의 사망 사업계획승인 후 양도·증여·판결 등으로 변경된 경우 조합원 자격상실 조합원의 탈퇴로 주택건설예정세대수의 50% 미만이 된 경우 예정세대수의 변경으로 변경된 주택건설예정세대수의 50% 미만이 된 경우

 

㉢ 추가모집 또는 충원되는 조합원의 자격 요건: 조합설립인가 신청일을 기준으로 판단

⑦ 주택조합의 해산

㉠ 주택조합설립인가 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하는 경우 총회의 의결을 거쳐 해산 여부 결정

㉡ 조합원 모집 신고가 수리된 날부터 2년이 되는날까지 주택조합 설립인가를 받지 못하는 경우 신청자 전원 총회 의결을 거쳐 주택조합 사업의 종결 여부 결정

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2. 주택건설자금

1) 주택상환사채

① 발행목적: 민영주택사업

② 발행권자: 등록사업자, 한국토지주택공사

③ 발행절차

㉠ 국토교통부장관의 승인

㉡ 등록사업자: 주택도시보증공사의 보증

④ 등록사업자의 주택상환사채발행

㉠ 법인으로서 자본금이 5억원 이상일 것

㉡ 건설업 등록을 한 자일 것

㉢ 최근 3년간 연평균 주택건설실적이 300세대 이상일 것

㉣ 등록사업자가 발행할 수 있는 주택상환사채의 규모는 최근 3년간의 연평균 주택건설호수 이내로 한다.

⑤ 발행방법

㉠ 기명증권으로 발행

㉡ 사채권자 명의변경: 취득자의 성명과 주소를 사채원부에 기록, 채권에 기록하지 아니하면 제3자에게 대항 X

㉢ 액면 또는 할인의 방법으로 발행

㉣ 양도·중도해약금지

⑥ 상환: 3년을 초과하지 못함

상환기간은 주택상환사채발행일부터 주택의 공급계약체결일까지의 기간으로 한다.

⑦ 사채의 효력: 등록사업자의 등록이 말소된 경우에도 효력에는 영향을 미치지 아니한다.

⑧ 적용법규: 주택상환사채의 발행에 관하여 이법에서 규정한 것 외에는 상법 중 사채발행에 관한 규정을 적용

 

2) 국민주택사업특별회계: 지방자치단체에 설치

3) 입주자저축

① 이 법에 따라 주택을 공급받으려는 자에게 미리 입주금의 전부 또는 일부를 저축하게 할 수 있다.

② 입주자저축이란 국민주택과 민영주택을 공급받기 위하여 가입하는 주택청약종합저축을 말한다.

③ 한 사람이 한 계좌만 가입할 수 있다.

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3. 사업계획승인

1) 사업계획승인 신청 대상

① 주택건설사업

 

단독주택	원칙	30호
	예외	※ 다음의 경우 50호 ㉠ 공공택지에서 단독주택 건설 ㉡ 한옥
공동주택	원칙	30세대
	예외	※ 다음의 경우 50세대 ㉠ 단지형 연립주택·다세대주택 ㉡ 주거환경개선사업구역

 

② 대지조성사업: 1만㎡

 

2) 사업계획승인권자

① 원칙

㉠ 10만㎡ 이상: 시·도지사(특·광·도) 또는 대도시 시장(인구 50만명 이상인 시)

㉡ 10만㎡ 미만: 특별시장·광역시장·특별자치도지사 또는 시장·군수

※ 주택법에서 시·도지사가 나오는 경우는 딱 2개 → 사업계획승인권자, 투기과열지구(국토교통부장관 또는 시·도지사)

② 예외: 국토교통부장관

㉠ 국가·한국토지주택공사가 시행

㉡ 330만㎡ 이상의 규모로 택지개발사업 또는 도시개발사업을 추진하는 지역 등 국토교통부장관이 고시하는 지역에서 주택건설사업을 시행

 

3) 사업계획승인 제외대상

① 상업(유통상업 제외)·준주거지역에서 300세대 미만의 주상복합

② 주택의 비율이 90% 미만

 

4) 주택건설대지의 소유권 확보

① 원칙: 사업계획승인을 얻고자 하는 자 → 대지의 소유권 확보하여야

② 예외

㉠ 지구단위계획 결정이 필요한 사업으로 80% 이상의 대지 사용권원 확보, 나머지는 매도청구 대상

cf. 주택조합은 95% 이상 소유권 확보

㉡ 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우

㉢ 국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사가 주택건설사업을 하는 경우

㉣ 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합이 매도청구를 하는 경우

 

※ 주택법상 민간에게만 적용되는 규정

- 주택사업의 등록

- 주택상환사채 발행시 보증

- 사업계획승인을 위한 대지의 소유권 확보

- 입주자 모집의 승인

- 저당권설정 등의 제한에 관한 부기등기

 

5) 매도청구: 시가대로 매도할 것을 청구

① 주택건설사업: 사업계획승인을 받은 사업주체는 다음에 따라 대지(건축물 포함)의 소유자에게 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다.

㉠ 사용권원 95% 확보: 모든 소유자에게 청구

㉡ 사용권원 95% 미확보: 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전부터 계속 보유한 자 제외

㉢ 대지소유자와 사전에 3월 이상의 기간을 협의

② 리모델링주택조합: 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자에 대해 매도 청구

 

※ 사용검사 후 매도청구(시가)

① 주택소유자 → 사용검사 후 소유권을 회복한 자

② 요건: 해당 토지가 전체 면적의 5% 미만

③ 매도청구소송

㉠ 대표자 선정: 4분의 3 이상의 동의

㉡ 판결의 효력: 소유자 전체에 대하여 효력

④ 매도청구 의사표시: 소유권 회복일부터 2년 이내

 

6) 공사 착수

① 착수 시한

㉠ 승인받은 날부터 5년 이내

㉡ 공구별 승인을 받은 경우

ㅇ최초 공구: 승인받은 날부터 5년 이내

ㅇ최초 외의 공구: 최초 착공신고일부터 2년 이내

② 착수 시한의 연장: 1년

③ 사업계획승인의 취소(할 수 있다)

㉠ 5년 이내에 공사를 시작하지 아니한 경우

㉡ 대지소유권을 상실한 경우(분양보증 사업 제외)

㉢ 공사완료가 불가능한 경우(분양보증 사업 제외)

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4. 사업시행을 위한 조치

1) 토지의 수용·사용

① 수용·사용이 가능한 사업: 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사인 사업주체가 국민주택을 건설하는 경우

② 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 준용

㉠ 사업인정의 의제: 사업계획승인

㉡ 재결신청기간 특례: 주택건설사업기간 내

2) 타인토지의 출입

① 출입할 수 있는 자: 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사인 사업주체

② 출입목적: 사업계획의 수립을 위한 조사·측량, 국민주택사업의 시행

3) 서류 열람: 국민주택 건설 → 무료

4) 국·공유지의 우선매각·임대

① 다음의 목적으로 우선 매각·임대 가능

㉠ 국민주택규모의 주택을 50% 이상 건설

㉡ 주택조합이 건설하는 주택의 건설

② 환매 또는 임대차계약 취소(할 수 있다): 2년 이내에 목적 사업 시행 아니하는 경우

5) 체비지의 우선매각·임대

① 목적: 국민주택용지로 사용하기 위하여

② 매각범위: 체비지 총면적의 1/2 범위

 

5. 사용검사

1) 대상 및 시기

① 원칙: 사업을 완료한 경우

② 예외: 공구별, 동별(사업을 완료하지 못한 경우)

2) 사용검사권자

① 원칙: 시장·군수 또는 구청장

② 예외: 국토교통부장관

3) 신청자: 원칙(사업주체), 예외(파산등의 경우 - 시공 보증자, 입주예정자대표회의)

4) 사용검사시기: 신청일로부터 15일 이내( → 건축법 7일)

5) 임시사용승인

① 원칙: 사용검사 전 사용불가

② 예외 → 임시사용승인을 얻은 경우

㉠ 임시사용승인 신청: 주택의 동별·대지의 구획별 공사완료시

㉡ 공동주택은 세대별로 임시사용승인 가능

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주택의 공급

 

1. 주택공급

※ 사업주체가 입주자를 모집하려면 시장·군수·구청장의 승인을 받아야 한다.

㉠ 공공주택사업자(국가·지방자치단체·한국토지주택 공사·지방공사)는 승인을 받을 필요가 없다.

㉡ 복리시설의 경우에는 신고하여야 한다.

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2. 분양가격제한

1) 분양가 상한제

① 분양가 상한제 적용주택: 사업주체가 일반에 공급하는 공동주택 중 다음 지역에서 공급하는 주택

㉠ 공공택지

㉡ 분양가 상한제 적용지역

② 분양가 상한제의 적용제외 대상

㉠ 도시형 생활주택

㉡ 경제자유구역에서 심의·의결한 경우

㉢ 관광특구에서 50층 이상 또는 150m 이상인 경우

 

2) 분양가 상한제 적용지역

① 지정권자: 국토교통부장관

② 대상: 주택가격상승률 〉 물가상승률 → 투기과열지구 중 다음에 해당하는 지역

㉠ 12개월간 아파트 분양가격상승률이 물가상승률의 2배

㉡ 3개월간 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가

㉢ 2개월간 주택의 월평균 청약경쟁률이 5대 1을 초과(국민주택규모의 주택은 10대 1)

③ 지정절차: 의견(시·도지사) - 심의 – 공고·통보(시·군·구) - 시·군·구가 사업주체에게 공고하도록 함(사업주체는 입주자 모집공고 시 공고)

 

④ 거주의무

㉠ 다음 주택의 입주자(상속 제외)는 최초 입주가능일부터 5년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다. (예외: 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이 한 사유가 있는 경우)

- 수도권에서 건설·공급하는 분양가 상한제 적용 주택

- 행정중심복합도시 중 투기과열지구에서 이전·신설기관 종사자에게 공급되는 주택( → 세종시)

- 공공재개발사업을 통해 건설·공급되는 주택

㉡ 거주의무기간: 인근지역주택매매가격에 대한 분양가격의 비율에 따른 다음의 기간

※ 가격이 낮을수록, 규모가 작을수록 전매제한기간·거주의무기간이 늘어남

•공공택지: 80% 미만(5년), 80%~100% 미만(3년)

•공공택지 밖: 80% 미만(3년), 80%~100% 미만(2년)

㉢ 거주의무기간 예외: 다음의 기간은 거주한 것으로 본다.

ⓐ 입주준비기간: 90일까지

ⓑ 근무·생업·취학 등을 위하여 해외에 체류

ⓒ 세대원의 근무·생업·취학 등을 위하여 세대원 전원이 다른 주택건설지역에 거주하는 경우. 다만, 수도권 안에서 이전하는 경우는 제외

ⓓ 직계비속이 학생으로 학기가 끝나지 않은 경우: 학기가 끝난 후 90일까지

㉣ 거주의무자는 거주의무기간 동안 계속하여 거주하여야 함을 소유권 등기에 부기등기하여야 한다.

㉤ 부기등기는 주택의 소유권보존등기와 동시에 하여야 한다.

 

⑤ 해제: 계속 지정할 필요가 없다고 인정 → 심의 거쳐 해제하여야 한다.

㉠ 해제요청: 시·도지사, 시·군·구 → 국토교통부장관

㉡ 해제여부결정: 국토교통부장관은 요청받은 날부터 40일 이내 심의 거쳐 해제 여부 결정

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3. 투기과열지구

1) 지정권자: 국토교통부장관 또는 시·도지사

2) 지정절차: 의견(시·도지사) - 심의 – 공고·통보(시·군· 구) - 시·군·구가 사업주체에게 공고하도록 함

cf 시·도지사가 지정: 국토교통부장관과 협의

3) 재검토: 국토교통부장관이 반기마다

4) 해제: 계속 지정할 필요가 없다고 인정 → 심의 거쳐 해제하여야 한다.

① 해제요청: 시·도지사 또는 시장·군수·구청장 → 국토교통부장관, 시·도지사

② 해제여부통보: 40일 이내

 

4. 조정대상지역

1) 지정권자: 국토교통부장관

2) 지정대상: 주택분양 과열 또는 주택거래 위축

3) 지정절차: 관계기관 협의(기금지원, 금융세제조치 등) - 의견(시·도지사) - 심의 – 공고·통보(시·군·구) - 시·군·구가 사업주체에게 공고하도록 함

4) 재검토: 국토교통부장관이 반기마다

5) 해제: 계속 지정할 필요가 없다고 인정 → 심의 거쳐 해제하여야 한다.

① 해제요청: 시·도지사 또는 시장·군수·구청장 → 국토교통부장관

② 해제여부통보: 40일 이내

 

 

5. 저당권설정 등의 제한( → 사업주체에 관한 제한)

1) 저당권설정 등의 제한

① 제한기간: 입주자모집공고승인 신청일 ~ 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날 이후 60일까지

cf. 주택조합은 사업계획승인 신청일부터 제한

cf. 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날 = 사업주체가 통보한 입주 가능일

② 제한내용: 공급받는 자의 동의 없는 담보물권의 설정, 처분 등의 행위는 금지

2) 부기등기( → 민간에만 적용)

① 부기등기의 의무: 담보물권의 설정 등이 제한되는 재산임을 부기등기

cf. 사업주체가 국가·지방자치단체·토지주택공사·지방공사인 경우: 부기등기의무 없다.

② 부기등기의 시기 → (암기: 대, 입, 주, 소)

㉠ 대지: 입주자모집공고 승인 신청과 동시에

㉡ 주택: 소유권보존등기와 동시에

③ 부기등기일 이후 위반행위: 무효

 

6. 전매제한

1) 전매제한 대상 및 기간

사업주체가 건설·공급하는 주택(입주자로 선정된 지위 포함)으로서 다음에 해당하는 경우 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택을 전매(매매·증여나 그밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다.

① 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택

② 조정대상지역에서 건설·공급되는 주택

③ 분양가 상한제 적용주택

④ 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택

⑤ 공공재개발

2) 전매제한의 예외(사업주체의 동의받아 전매가능)

① 근무 또는 생업상의 사정 등으로 세대원 전원이 다른 광역시, 시 또는 군으로 이전하는 경우

cf. 수도권안에서 이전하는 경우 제외

② 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전

③ 세대원 전원이 해외이주, 2년 이상 해외 체류

④ 이혼으로 인하여 배우자에게 이전

⑤ 국가·지방자치단체 등에 대한 채무로 인한 경매·공매

3) 위반시 조치: 국토교통부장관은 위반한 자에 대하여 10년의 범위에서 입주자자격을 제한할 수 있다.

 

7. 공급질서교란행위의 금지

1) 금지행위: 증서 등의 양도·양수·알선·광고 금지, 사위 기타 부정한 방법의 공급금지(상속·저당 제외)

2) 금지대상

① 주택조합의 조합원으로 주택을 공급받을 수 있는 지위(주택재건축조합 또는 리모델링조합은 해당하지 아니함)

② 주택상환사채

③ 입주자저축의 증서

④ 기타: 무허가건물확인서, 건물철거예정증명서, 건물철거확인서, 이주대책대상자확인서 등

3) 위반시 효과

① 공급신청할 수 있는 지위: 무효로 할 수 있다.

② 공급계약: 취소할 수 있다.

③ 환매: 주택가격 지급한 때 사업주체가 주택 취득

④ 퇴거명령: 매수인에게 주택가격 지급 또는 공탁한 경우

⑤ 국토교통부장관은 위반한 자에 대하여 10년 이내의 범위에서 주택의 입주자자격을 제한할 수 있다.