공인중개사 2차 공법 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(용도지역)

용도지역

 

(암기: 도, 관, 농, 자)

도시지역	인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역
관리지역	도시지역, 농림지역, 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역
농림지역	농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역
자연환경보전지역	자연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성 등을 위하여 필요한 지역

---

도시지역의 구분

 

도시지역 (암기: 주, 상, 공, 녹)	주거지역	거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역
	상업지역	상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지 역
	공업지역	공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
	녹지지역 ※ 도시지역 안	자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역

---

주거지역	전용 주거지역	양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역	제1종 제2종
	일반 주거지역	편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역	제1종 제2종 제3종
	준 주거지역	주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역	ㅡ

상업지역 (암기: 중, 일, 근, 유)	중심 상업지역	도심·부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역
	일반 상업지역	일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역
	근린 상업지역	근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역
	유통 상업지역	도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역

공업지역	전용 공업지역	주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역
	일반 공업지역	환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역
	준 공업지역	경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능·상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역

녹지지역 (암기: 보, 생, 자) ※ 도시지역 안	보전 녹지지역	도시의 자연환경·경관·산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역
	생산 녹지지역 ※ 도시내 논·밭	주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역
	자연 녹지지역 ※ 도시지역 안 곧 개발될 토지	도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역, 제한적인 개발이 허용되는 지역

---

관리지역의 구분

 

관리지역 (암기: 보, 생, 계)	보전 관리지역	자연환경 보호, 산림 보호 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
	생산 관리지역	농업·임업·어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
	계획 관리지역 ※ 도시지역 밖 곧 개발될 토지	도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역

---

용도지역 개념도

 

---

용도지역의 지정

 

국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도지역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정한다.

 

⊙ 원칙: 도시·군관리계획으로 결정

⊙ 예외: 용도지역의 지정 특례

- 공유수면 매립지의 용도지역 지정 특례

- 도시지역 지정의제

- 관리지역 특례

 

공유수면 매립지의 용도지역 지정 특례	① 공유수면(바다)의 매립 목적이 그 매립구역과 이웃하고 있는 용도지역의 내용과 같으면 도시·군관리계획의 입안 및 결정 절차 없이 그 매립준공구역은 그 매립의 준공 인가일부터 이와 이웃하고 있는 용도지역으로 지정된 것으로 본다. 이 경우 관계 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 그 사실을 지체 없이 고시하여야 한다. ② 공유수면의 매립 목적이 그 매립구역과 이웃하고 있는 용도지역의 내용과 다른 경우 및 그 매립구역이 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있거나 이웃하고 있는 경우 그 매립 구역이 속할 용도지역은 도시·군관리계획결정으로 지정하여야 한다.
도시지역 지정의제	다음의 어느 하나의 구역 등으로 지정·고시된 지역은 이법에 따른 도시지역으로 결정·고시된 것으로 본다. → 도시지역: 인구 밀집 ① 「항만법」에 따른 항만구역으로서 도시지역에 연접한 공유수면 ② 「어촌ㆍ어항법」에 따른 어항구역으로서 도시지역에 연접한 공유수면 ③ 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 국가산업단지, 일반산업단지 및 도시첨단산업단지 →(농공단지) ④ 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발지구 ⑤ 「전원개발촉진법」에 따른 전원(전기O, 전원주택X)개발사업구역 및 예정구역 (수력발전소 또는 송·변전설비 만을 설치하기 위한 전원개발사업구역 및 예정구역은 제외)
관리지역 특례 ※ 위의 용도지역개념도 참고	① 관리지역에서 「농지법」에 따른 농업진흥지역으로 지정·고시된 지역은 이 법에 따른 농림지역으로 ② 관리지역의 산림 중 「산지관리법」에 따라 보전산지로 지정·고시된 지역은 그 고시에서 구분하는 바에 따라 이 법에 따른 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 결정·고시된 것으로 본다.

---

용도지역에서의 행위제한

 

용도지역에서의 건축물이나 그 밖의 시설은 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.

1. 용도지역안에서의 건축제한

2. 용도지역에서의 건폐율

3. 용도지역에서의 용적률

4. 용도지역별 행위제한의 특례

 

※ 층수제한(4층 이하)

- 제1종 일반주거지역

- 녹지지역(보전, 생산, 자연)

- 관리지역(보전, 생산, 계획)

- 자연취락지구

 

용도지역안에서의 건축제한	주택	유통상업지역, 전용공업지역 제외
	아파트	주거지역 - 1종 상업지역 - 유통상업 공업지역 - 전용공업, 일반공업 제외한 나머지 가능
	종교집회장	모든지역에서 가능
	위락시설	상업지역에서만 가능
	숙박시설	상업지역, 준공업지역, 자연녹지지역, 계획관리지역에서만 가능

용도지역				건폐율 (이하), %	용적률 (이하), %
도시지역	주거지역	전용주거지역	제1종전용주거지역	50	100
			제2종전용주거지역	50	150
		일반주거지역	제1종일반주거지역	60	200
			제2종일반주거지역	60	250
			제3종일반주거지역	50	300
		준주거지역		70	500
	상업지역	중심상업지역		90	1500
		일반상업지역		80	1300
		근린상업지역		70	900
		유통상업지역		80	1100
	공업지역	전용공업지역		70	300
		일반공업지역			350
		준공업지역			400
	녹지지역	보전녹지지역		20	80
		생산녹지지역			100
		자연녹지지역			100
관리지역		보전관리지역		20	80
		생산관리지역		20	80
		계획관리지역		40	100
농림지역				20	80
자연환경보전지역				20	80

---

용도지역에서의 행위제한 특례

 

1. 특정지역에서의 건폐율·용적률

 

구분	건폐율 %	용적률 %
수산자원보호구역	40	80
도시지역 외의 개발진흥지구	40 ※ 자연녹지지역의 개발진흥지구에서는 30	100 (암기: 개, 백)
자연공원	60	100 (암기: 자, 백)
취락지구	60	ㅡ
농공단지	70	150
국가·일반·도시첨단산업단지	80	ㅡ

 

2. 용도지역 미지정·미세분 지역에서의 행위제한

 

1) 도시지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 용도가 지정되지 아니한 지역에 대하여는 건축제한 등의 규정을 적용할 때에 자연환경보전지역에 관한 규정을 적용한다

2) 도시지역이 세부 용도지역으로 지정되지 아니한 경우에는 건축제한 등의 규정을 적용할 때에 녹지지역 중 보전녹지지역에 관한 규정을 적용한다.

3) 관리지역이 세부 용도지역으로 지정되지 아니한 경우에는 건축제한 등의 규정을 적용할 때에 보전관리지역에 관한 규정을 적용한다.

 

3. 도시지역에서 적용배제: 접도구역, 농지취득자격증명

---

도시·군관리계획의 의의

 

특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 개발·정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지 이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 복지, 안보, 문화 등에 관한 다음 각 목의 계획

① 용도지역·용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획

② 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역의 지정 또는 변경에 관한 계획

③ 기반시설의 설치·정비 또는 개량에 관한 계획

④ 도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획

⑤ 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획

⑥ 입지규제최소구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 입지규제최소구역계획

 

---

도시·군관리계획(용도지역 지정)의 수립절차