공인중개사 2차 중개사법 개업공인중개사의 의무

개업공인중개사의 의무

 

1. 개업공인중개사 등의 기본윤리

 

- 품위유지( → 중개보조원) - 신의와 성실로써 공정 중개업무 - 비밀준수 의무( → 모든 비밀)	법 제29조
- 선량한 관리자의 주의의무	판례가 인정

 

2. 비밀준수의 의무

1) 개업공인중개사뿐만 아니라 개업공인중개사의 고용인이나 법인의 임원도 준수 의무

2) 업무상 알게 된 비밀에 한함

3) 업무를 떠난 후에도 비밀을 준수해야 함

4) 이 법 및 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 - 준수 의무 없음

5) 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금(행정형벌만 규정)

6) 반의사불벌죄(해제조건부범죄) → 피해자가 가해자의 처벌을 원하지 않는다는 의사를 표시하면 처벌할 수 없는 범죄

7) 지켜야 할 비밀이 다른 의뢰인에게 고지사항인 경우 - 고지의무 우선( → 비밀준수<고지의무)

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중개대상물 확인·설명 의무

 

1. 확인·설명 의무

① 확인·설명의무는 중개의뢰를 받은 시점부터 중개가 완성되기 전에

② 취득의뢰인에게만 확인·설명 의무 부담

③ 확인·설명은 개업공인중개사와 소속공인중개사가 수행할 수 있는 업무

④ 취득의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 토지대장·등기사항증명서·부동산종합증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 함

 

2. 확인·설명 사항

 

- 중개대상물에 관한 기본적인 사항 - 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 - 거래금액, 중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역 - 토지이용계획, 공법상 거래규제 및 이용제한에 관한 사항 - 수도, 전기, 가스, 소방, 열공급, 승강기 설비 및 배수 등 시설물의 상태 - 벽면 및 도배의 상태 - 일조, 소음, 진동 등 환경조건 - 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장, 학교와의 근접성 등 입지조건 - 중개대상물에 대한 권리를 취득(→보유, 이전)함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

 

3. 중개대상물 상태자료 요구권(협력요구권)

① 개업공인중개사는 확인 또는 설명을 위하여 필요한 경우 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 중개대상물 상태에 관한 자료요구 가능

② 자료요구에 불응한 경우 그 사실을 매수·임차의뢰인에게 설명하고 중개대상물 확인설명서에 기재하여야 함

③ 상태자료요구권의 범위 - 주거용건축물 확인·설명서의 내·외부시설물의상태, 벽면 및 도배상태, 환경조건

 

4. 중개대상물 확인·설명서 작성·서명 및 날인·교부의무(중개완성 시)

① 개업공인중개사(법인의 대표자, 분사무소의 책임자)가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인

 

- 법인의 분사무소에서는 법인의 대표자는 서명 및 날인의무가 없고, 분사무소 책임자가 함께 서명 및 날인해야 함 - 중개보조원에게는 서명 및 날인 의무는 없으나 서명 및 날인은 가능

 

② 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인·설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간(3년) 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인·설명사항이 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 아니함

 

5. 제재

① 개업공인중개사

- 업무정지처분: 중개대상물 확인·설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우, 중개대상물 확인·설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우

- 500만원이하의 과태료: 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우

② 소속공인중개사

- 자격정지처분: 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우

 

6. 소유자 등의 확인

개업공인중개사는 중개업무의 수행을 위하여 필요한 경우에는 중개의뢰인에게 주민등록증 등 신분을 확인할 수 있는 증표를 제시할 것을 요구할 수 있음

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계약서 작성 등에 관한 의무

 

1) 계약은 거래당사자간의 의사의 합치로 성립하며 계약서 작성은 계약 성립의 요건은 아님

2) 권장사항 - 국토교통부장관은 개업공인중개사가 작성하는 거래계약서의 표준이 되는 서식을 정하여 그 사용을 권장할 수 있음

3) 계약서의 서식은 어떠한 형식이어도 무관하나 필요적 기재사항은 반드시 기재

 

- 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또한 기한 - 계약일 - 중개대상물 확인설명서 교부일자 - 거래당사자의 인적사항 - 물건의 표시 - 물건의 인도일시 - 권리이전의 내용 - 거래금액, 계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 - 그 밖의 약정내용

 

4) 개업공인중개사(법인의 경우 대표자, 분사무소의 경우 책임자)가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 함

 

- 중개보조원에게는 서명 및 날인의무는 없느나 서명 및 날인은 가능

 

5) 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 계약서를 작성 금지

- 위반시, 개업공인중개사 → 상대적 등록취소 / 소속공인중개사 → 자격정지

6) 교부 및 보관

개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간(5년)동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 거래계약서가 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 아니함

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손해배상책임과 업무보증

 

1. 손해배상책임의 의의

1) 업무보증설정금액은 배상한도가 아니다. 즉, 전손해에 대해서 개업공인중개사는 책임을 진다.

2) 발생한 손해에 대하여 보장기관이 손해를 입은 의뢰인에게 보증금을 지급하게 되면 보장기관은 개업공인중개사에 대하여 구상권을 행사할 수 있으므로 결국 개업공인중개사가 최종적인 책임을 지게 된다.

 

2. 손해배상책임 성립요건

 

- 개업공인중개사의 과실책임 ① 중개행위, 고의·과실 ② 거래당사자에게 재산상 손해 ③ 인과관계가 있을 것	→	업무보증 설정 - 보증보험 - 공제 - 공탁
- 개업공인중개사의 무과실책임 ① 자기의 사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공 ② 거래당사자에게 재산상 손해 인과관계가 있을 것		↓ - 타인을 위한 손해보험계약 - 구상권 행사가능

 

1) 개업공인중개사의 배상책임

- 고의·과실이 있을 것: 과실책임의 원칙, 그러나 고용인의 행위에 대해서는 무과실책임

- 정신상의 손해만 발생했을 시, 이 법에 의한 손해배상책임 없음 - 민법에 의한 손해배상청구 가능

- 거래당사자가 아닌 제3자에게 손해가 발생시 이 법에 의한 손해배상책임은 없음 - 민법에 의한 손해배상 가능

 

3. 업무보증의 설정(손해배상책임의 보장제도)

 

- 보증보험 - 공제	- 개인인 개업공인중개사 - 1억원 이상 - 법인인 개업공인중개사 주된 사무소는 2억원 이상 분사무소는 1억원 이상을 추가로 설정 - 지역농업협동조합 - 1천만원 이상
- 공탁	- 현금 또는 국·공재를 전액 법원에 공탁

 

※ 공탁금은 사망·폐업한 경우 3년 간 회수 제한

이러한 업무보증은 타인을 위한 손해보험계약이며, 고의로 인한 손해라도 보증금 지급 청구할 수 있으며, 보장기관은 개업공인중개사에게 구상권 행사 가능

 

1) 업무보증 설정시기

개설등록을 한 때에는 업무를 시작하기 전에 업무보증 설정하여 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고해야 함.

다만, 보장기관이 등록관청에 보증사실을 통보한 경우에는 신고하지 않아도 됨.

2) 업무보증 설정신고

① 업무보증 설정신고서에 증명서류(보증보험증서사본, 공제증서사본, 공탁증서사본)를 갖추어 등록관청에 신고

② 등록관청은 등록증 교부

③ 중개 완성시 보장금액, 보장기간, 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁기관 및 그 소재지를 설명하고 관계증서사본 교부하거나 관계증서에 관한 전자문서 제공하여야 함

 

4. 업무보증의 변경

1) 효력기간 중 업무보증변경: 이미 설정한 보증의 효력이 있는 기간 중에 다른 보증을 설정

2) 기간만료로 인한 보증 재설정: 당해 보증기간 만료일까지

 

5. 보증금지급

1) 보증금지급 절차

① 중개의뢰인과 개업공인중개사간의 손해배상합의서

② 화해조서

③ 확정된 법원의 판결문사본 기타 이에 준하는 효력이 있는 서류(청구인락조서, 중재판정서, 조정조서)를 갖추어 중개의뢰인은 보증기관에 단독으로 보증금 지급 청구

2) 손해배상 후 업무보증 재설정(15일 이내에)

① 보증보험, 공제 → 재가입의 방법으로 재설정

② 공탁 → 보충(보전)의 방법으로 재설정

 

6. 손해배상청구권의 소멸시효

① 개업공인중개사에 대한 손해배상청구시

- 피해자나 그 법정대리인이 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년

- 불법행위를 한 날로부터 10년

② 공제사업자에 대한 손해배상청구: 공제사고 발생일부터 3년

다만, 공제사고의 발생사실을 확인할 수 없는 사정이 있는 경우에는 공제사고 발생을 알았거나 알 수 있었던 때로부터 3년

 

7. 업무보증규정 위반 시 제재

1) 행정처분

① 상대적 등록취소 사유: 업무보증설정을 하지 아니하고 업무를 개시한 경우

② 업무정지

 

2) 행정질서벌

100만원 이하의 과태료(중개완성 시 보장금액·보장기간·보장기관 및 그 소재지를 설명하고 관계증서사본을 교부하거나 관계증서에 관한 전자문서 제공의무 불이행)

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계약금 등 반환채무이행의 보장

 

구분	내용
목적	거래의 안전 보장
시기	거래계약의 이행이 완료될 때까지
예치절차	예치대상	계약금·중도금 또는 잔금(계약금 등)
	예치권고	개업공인중개사가 거래당사자에게 권고할 수 있음
	예치명의자	개업공인중개사 또는 대통령령이 정하는 자(은행, 보험회사, 신탁업자, 체신관서, 공제사업을 하는 자, 부동산 거래계약의 이행을 보장하기 위하여 계약금·중도금 또는 잔금 및 계약 관련서류를 관리하는 업무를 수행하는 전문회사)
	예치기관	금융기관, 공제사업을 하는 자 또는 신탁업자 등
	보증서 발부기관	금융기관 또는 보증보험회사가 발행하는 보증서를 발급받아 예치명의자에게 교부하고 계약금 등을 미리 수령할 수 있음
	계약금 등 예치관리	개업공인중개사는 거래계약과 관련된 계약금등을 자기 명의로 금융기관 등에 예치하는 경우에는 자기 소유의 예치금과 분리하여 관리될 수 있도록 하여야 하며, 예치된 계약금등은 거래당사자의 동의없이 인출하여서는 아니 된다.
- 개업공인중개사는 거래당사자가 계약금등을 개업공인중개사의 명의로 금융기관 등에 예치할 것을 의뢰하는 경우에는 계약이행의 완료 또는 계약해제 등의 사유로 인한 계약금등의 인출에 대한 거래당사자의 동의 방법, 계약금 등 반환채무이행 보장에 소요되는 실비 그 밖에 거래안전을 위하여 필요한 사항을 약정하여야 함 - 개업공인중개사는 계약금등을 자기 명의로 금융기관 등에 예치하는 경우에는 그 계약금 등을 거래당사자에게 지급할 것을 보장하기 위하여 예치대상이 되는 계약금등에 해당하는 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 하며, 거래당사자에게 관계증서의 사본을 교부하거나 관계증서에 관한 전자문서를 제공하여야 함