공인중개사 2차 중개사법 금지행위

금지행위

 

개업공인중개사 등	1. 무등록 중개업한 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위 2. 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위 3. 제3조의 규정에 의한 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위 4. 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 보수 또는 실비를 받는 행위	1/1↓
	5. 관계 법령에서 양도·알선 등이 금지된 부동산의 분양·임대등과 관련 있는 증서( → 청약저축통장, 입주권) 등의 매매·교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위 6. 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위 7. 탈세 등 관계 법령을 위반할 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 관계법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산 투기를 조장하는 행위( → 미등기전매) 8. 부당한 이익을 얻거나 제3자에게 부당한 이익을 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위 9. 단체를 구성하여 특정 중개대상물에 대하여 중개를 제한하거나 단체 구성원 이외의 자와 공동중개를 제한하는 행위	3/3↓
누구든지	누구든지 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 다음 각 호의 어느 하나의 방법으로 개업공인중개사등의 업무를 방해해서는 아니 된다. 1. 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 개업공인중개사등에 대한 중개의뢰를 제한하거나 제한을 유도하는 행위 2. 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 중개대상물에 대하여 시세보다 현저하게 높게 표시·광고 또는 중개하는 특정 개업공인중개사등에게만 중개의뢰를 하도록 유도함으로써 다른 개업공인중개사등을 부당하게 차별하는 행위 3. 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 가격 이하로 중개를 의뢰하지 아니하도록 유도하는 행위 4. 정당한 사유 없이 공인중개사등의 중개대상물에 대한 정당한 표시·광고행위를 방해하는 행위 5. 개업공인중개사등에게 중개대상물을 시세보다 현저하게 높게 표시·광고하도록 강요하거나 대가를 약속하고 시세보다 현저하게 높게 표시·광고하도록 유도하는 행위	3/3↓

 

1. 무등록 중개업한 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위

→ 무등록개업공인중개사인 것을 모르고 중개를 의뢰받은 경우에는 해당되지 않음 

 

2. 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위

- 거래상의 중요사항: 거래금액, 관리관계, 공법상 이용제한 및 거래규제 등

 

3. 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위

① 개업공인중개사가 중개대상물 매매를 업으로 하는 것을 금할 뿐이며 중개대상물이 아닌 물건의 매매업은 공인중개사법에 저촉되지 않음

② 매매를 금하므로 교환, 임대차, 그 밖의 권리의 득실변경을 업으로 하는 행위는 견해대립

③ 업으로 하는 행위를 금하므로 개업공인중개사가 거주하고자 하는 집을 매매하는 경우는 가능(단, 직접거래 X )

 

4. 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위

① 법정된 금액보다 적게 받거나 무상으로 하는 것은 금지행위 위반이 아님

② 법인인 개업공인중개사의 업무에 대한 보수 → 중개보수 규정이 적용되지 않고 합의에 따름

매수신청대리인등록을 받은 후 경매에 관한 입찰대리업무를 수행한 후 받을 수 있는 보수는 대법원 예규에서 정한 범위 내에서 합의에 따라 받을 수 있음

③ 개업공인중개사와 중개의뢰인간 특약이 있다 하여도 법정된 금액 이상이면 금지행위에 해당

④ 순가중개계약 그 자체는 위법이 아니고 초과수수시만 금지행위 구성

⑤ 유권해석

개업공인중개사는 중개보수 외에 부가가치세(수수료의 10%)를 별도로 수수 가능 단, 개업공인중개사가 일반과세자인 경우에 가능(사업자등록증으로 확인)

 

5. 관계법령에서 양도·알선 등이 금지된 부동산의 분양·임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매·교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위

- 분양권은 금지되는 증서가 아니나 입주권은 금지되는 증서임, 분양권 매매를 업으로 하는 것은 금지됨

( → 상가분양계약서는 증서 X)

 

6. 중개의뢰인과 직접거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위( → 일반대리는 허용)

 

직접거래에 해당	- 대리인, 수임인과 계약체결 - 본인의 허락이 있어도 직접거래(의뢰인 보호 + 부동산거래질서 보호) - 매매·교환·임대차 불문, 수수료 수수여부 불문하고 직접거래에 해당 - 개업공인중개사의 공동매입도 직접거래 - 중개보조권의 직접거래행위
직접거래 아님	- 개업공인중개사가 타 개업공인중개사의 중개로 부동산을 매수하거나 양도하는 행위는 직접 거래에 해당되지 않음 - 처 또는 자 소유부동산을 매각한 경우도 직접거래 아님 - 신문매매 광고의 매수자인 경우 - 직접거래 X - 친구소유 부동산과 교환한 경우 - 직접거래 X, 단, 의뢰여부 확인

 

7. 탈세 등 관계 법령을 위반할 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 관계법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산 투기를 조장하는 행위

① 미등기전매행위 중개이기 때문에 임대차중개는 해당되지 않음

② 임대주택법에 의해 전매나 전대가 금지된 주택임차권

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금지행위의 성격

 

1. 위반한 경우에도 성립된 거래당사자간의 거래계약의 효력에는 원칙적으로 영향이 없음

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금지행위에 대한 제재

 

1. 행정처분

① 개업공인중개사: 상대적 등록취소사유 / 업무정지

② 소속공인중개사: 자격정지

 

2. 행정형별

① 1/1 ↓

② 3/3 ↓