공인중개사 2차 중개사법 중개계약과 부동산거래정보망

일반중개계약

 

1. 의의

1) 중개의뢰인이 중개권한을 여러 개업공인중개사에게 경쟁적인 형태로 부여하는 중개계약

2) 중개의뢰인은 중개의뢰내용을 명확하게 하기 위하여 개업공인중개사에게 다음의 네 가지 사항을 기재한 일반중개계약서 작성을 요청할 수 있다. 즉, 임의적 사항

① 중개대상물의 위치 및 규모

② 거래예정가격

③ 거래예정가격에 대한 중개보수

④ 그밖에 개업공인중개사와 중개의뢰인이 준수하여야 할 사항

3) 개업공인중개사가 응하지 않아도 공인중개사법에 저촉되는 것은 아니며, 국토교통부장관은 일반중개계약의 표준이 되는 서식을 정하여 그 사용을 권장할 수 있음

- 일반중개계약의 유효기간은 3월로 하나, 당사자간의 약정이 있는 경우에는 그 약정에 따름

 

2. 일반중개계약서 기재사항

1) 권리이전의뢰인

소유자 및 등기명의인, 중개대상물의 표시, 권리관계, 거래규제 및 공법상 제한사항, 중개의뢰금액

2) 권리취득의뢰인

희망물건의 종류, 희망지역, 취득희망가격, 그 밖의 희망조건

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전속중개계약

 

1. 의의

1) 중개의뢰인이 중개를 의뢰함에 있어서 특정한 개업공인중개사를 정하여 그에 한하여 당해 중개대상물을 중개하도록 하는 계약

2) 전속중개계약 체결 시는 전속중개계약서 사용, 보존의무, 정보공개의무 부담, 중개의뢰인의 비공개요청시 공개해서는 안됨

3) 전속중개계약은 공동중개계약의 성격(거래정보망에 정보공개 의무화)

 

2. 전속중개계약서상의 법률관계

1) 전속중개계약서상 개업공인중개사의 의무

① 문서로써 2주일에 1회 이상 업무처리상황 통지

② 전속중개계약을 체결한 후 7일 내에 중개대상물에 관한 정보를 부동산거래정보망 또는 일간신문에 공개하고 공개 한때에는 지체 없이 문서로써 의뢰인에게 통지하여야 한다. 다만, 중개의뢰인이 비공개를 요청한 경우에는 이를 공개해서는 아니 됨

2) 전속중개계약서상 중개의뢰인의 의무

① 중개의뢰인이 전속중개계약을 체결한 후 유효기간 내에 당해 개업공인중개사 외의 다른 개업공인중개사에게 중개를 의뢰하여 거래한 경우 → 그가 지불하여야 할 중개보수에 해당하는 금액을 위약금으로 지불

② 중개의뢰인이 전속중개계약을 체결한 후 개업공인중개사의 소개로 알게 된 상대방과 그 개업공인중개사를 배제하여 직접 거래한 경우 → 그가 지불하여야 할 중개보수에 해당하는 금액을 위약금으로 지불

③ 유효기간 내에 중개의뢰인이 스스로 발견한 상대방과 직접 거래한 경우에는, 그가 지불하여야 할 중개보수의 50%의 범위 내에서 당해 개업공인중개사의 소요된 비용을 지불(사회통념상 상당하다고 인정하는 범위 내)

 

3. 정보공개 의무

1) 전속중개계약체결 후 7일 이내 정보를 공개해야 함

2) 전속중개계약을 체결한 경우에는 부동산 거래정보망 또는 일간신문에 정보를 공개해야 함

3) 정보공개 제한

① 의뢰인의 비공개 요청이 있는 경우

② 각 권리자의 주소·성명 등 인적사항에 관한 정보

4) 위반 시 제재

① 상대적 등록취소 사유

- 정보를 공개하지 않은 경우

- 중개의뢰인의 비공개요청이 있었음에도 정보를 공개한 경우

② 업무정지

- 전속중개계약서를 사용하지 아니한 경우

- 보존기간(3년) 동안 보존하지 않은 경우

 

4. 확인·설명사항과 정보공개내용 비교

 

확인·설명사항	정보공개내용
① 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항	중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물을 특정하기 위하여 필요한 사항
② 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항	소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항. 다만, 각 권리자의 주소·성명 등 인적사항에 관한 정보는 공개하여서는 아니됨
③ 거래예정금액·중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역	중개대상물의 거래예정금액 및 공시지가. 다만, 임대차의 경우에는 공시지가를 공개하지 아니할 수 있다.
④ 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항	공법상의 이용제한 및 거래규제에 관한 사항
⑤ 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태	수도·전기·가스·소방·열공급·승강기설비·오수·폐수·쓰레기처리시설 등의 상태
⑥ 벽면 및 도배의 상태	벽면 및 도배의 상태
⑦ 일조·소음·진동 등 환경조건	도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성, 지형 등 입지조건, 일조·소음·진동 등 환경조건
⑧ 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건
⑨ 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

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일반중개계약서와 전속중개계약서 비교( → 서명 또는 인)

 

일반중개계약서	전속중개계약서
1. 을의 의무사항( → 개업공인중개사) 을은 중개대상물의 거래가 조속히 이루어지도록 성실히 노력하여야 한다.  2. 갑의 권리·의무사항( → 중개의뢰인) ① 갑은 이 계약에도 불구하고 중개대상물의 거래에 관한 중개를 다른 개업공인중개사에게도 의뢰할 수 있다. ② 갑은 을이 「공인중개사법」제25조에 따른 중개대상물의 확인·설명의무를 이행하는데 협조하여야 한다.	1. 을의 의무사항 ① 을은 갑에게 계약 체결 후 2주일에 1회 이상 중개업무 처리상황을 문서로 통지하여야 한다. ② 을은 이 전속중개계약 체결 후 7일 이내 「공인중개사법」제24조에 따른 부동산거래정보망 또는 일간신문에 중개대상물에 관한 정보를 공개하여야 하며, 중개대상물을 공개한 때에는 지체없이 갑에게 그 내용을 문서로 통지하여야 한다. 다만, 갑이 비공개를 요청한 경우에는 이를 공개하지 아니한다. ③ 법 제25조 및 같은 법 시행령 제21조에 따라 중개대상물에 관한 확인·설명의무를 성실하게 이행하여야 한다. 2. 갑의 권리·의무 사항 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 갑은 그가 지불하여야 할 중개보수에 해당하는 금액을 을에게 위약금으로 지불하여야 한다. 다만, 제3호의 경우에는 중개보수의 50퍼센트에 해당하는 금액의 범위에서 을이 중개행위를 할 때 소요된 비용(사회통념에 비추어 상당하다고 인정되는 비용을 말한다)을 지불한다. 1) 전속중개계약의 유효기간 내에 을 외의 다른 개업공인중개사에게 중개를 의뢰하여 거래한 경우 2) 전속중개계약의 유효기간 내에 을의 소개에 의하여 알게 된 상대방과 을을 배제하고 거래당사자 간에 직접 거래한 경우 3) 전속중개계약의 유효기간 내에 갑이 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우  ② 갑은 을이 법 제25조에 따른 중개대상물 확인·설명의무를이행하는데 협조하여야 한다.
3. 유효기간 4. 중개보수 5. 을의 손해배상 책임 6. 그 밖의 사항

중개의뢰인(갑)	주소(체류지)		성명	(서명 또는 인)
	생년월일		전화번호
개업공인중개사(을)	주소(체류지)		성명(대표자)	(서명 또는 인)
	상호(명칭)		등록번호
	생년월일		전화번호

 

1. 권리이전용(매도·임대 등)㎡

 

구분	[   ] 매수 [   ] 임차 [   ] 그 밖의 사항(                             )
소유자 및 등기 명의인	성명		생년월일
	주소
중개대상물의 표시	건축물	소재지		건축연도
		면적                ㎡	구조	용도
	토지	소재지		지목
		면적                ㎡	지역·지구 등	현재용도
	은행융자·권리금·제세공과금 등(또는 월임대료·보증금·관리비 등)
권리관계
거래규제 및 공법상 제한사항
중개의뢰 금액
그 밖의 사항

 

2. 권리취득용(매수·임차 등)

 

구분	[   ] 매수 [   ] 임차 [   ] 그 밖의 사항(                             )
항목	내용	세부내용
희망물건의 종류
취득 희망가격
희망 지역
그 밖의 희망조건

※ 소속공인중개사가 업무를 수행한 경우라도 전속중개계약서에 서명 또는 날인할 의무 없음

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부동산거래정보망

 

1. 의의

1) 개업공인중개사 상호간에 중개대상물의 중개에 관한 정보를 교환하는 체계

2) 컴퓨터 통신망을 통해서 각종 부동산 정보를 공유하고 정보를 교환하는 정보시스템

3) 공동중개로 인한 신속한 중개완성으로 개업공인중개사의 경쟁력 확보 가능

 

2. 기능

1) 공동중개의 수단

2) 부동산 시장의 기능

3) 부동산 가격조정의 기능

4) 부동산 정보공급의 기능

 

3. 거래정보사업자 지정

 

「전기통신사업법」의 규정에 의한 부가통신사업자일것	신고서 제출 확인 가능 서류
500명 이상이고 2개 이상의 시·도에서 각 30명 이상	- 가입·이용신청서 - 중개사무소 개설등록증 사본
정보처리기사 1명 이상( → 정보처리기능사)	자격증 사본
공인중개사 1명 이상	자격증 사본
용량 및 성능을 갖춘 컴퓨터 설비	- 주된 컴퓨터의 성능 등을 알 수 있는 서류 - 거래정보사업자 지정신청서 - 법인등기사항증명서 (국토교통부장관이 확인)

 

지정신청 → 국토교통부장관 → 30일내 거래정보사업자 지정서 교부 → 3월 내 운영규정을 정하고 제정승인 → 지정된  날로부터 1년내 정보망설치·운영

 

지정취소	- 거짓, 그 밖의 부정한 방법으로 지정 받은 때 - 운영규정의 승인 또는 변경승인을 얻지 아니하거나, 운영규정의 내용에 위반하여 부동산 거래정보망을 운영한 때 - 개업공인중개사로부터 의뢰 받지 아니한 정보를 공개하거나, 의뢰받은 내용과 다르게 공개하거나, 어떠한 방법으로든지 개업공인중개사에 따라 차별적으로 공개한 경우 - 개인인 거래정보사업자의 사망 또는 법인의 거래정보사업자의 해산 그 밖의 사유로 부동산거래정보망의 계속적 운영이 불가능한 경우 - 정당한 사유 없이 지정을 받은 날로부터 1년 이내에 부동산거래정보망을 설치·운영하지 아니한 때 ( → 지정권자는 그 지정을 취소할 수 있다. 취소하여야 한다.)
제재	거래정보사업자		개업공인중개사
	내용	제재	내용	제재
	- 개업공인중개사로부터 의뢰 받지 않은 정보를 공개하거나 의뢰 받은 내용과 다르게 공개하거나 개업공인중개사에 따라 차별적으로 공개한 경우	- 지정취소 - 1년 / 1천	- 정보를 거짓으로 공개한 경우 - 거래가 완성된 경우 거래정보사업자에게 지체 없이 통보하지 아니한 경우	업무정지
	- 운영규정의 승인 또는 변경 승인을 얻지 아니하거나, 운영규정에 반하여 부동산 거래정보망을 운영한 때	- 지정취소 - 500만원 이하의 과태료