공인중개사 2차 중개사법 국세(종합부동산세)

종합부동산세의 특성 → 재산세에서 비례세율 적용 물건은 종합부동산세와 관련 없다.

 

1. 종합부동산세는 납세의무자별로 소유자에 대해 전국의 토지 또는 주택의 가액을 합산한 금액을 기준으로 하여 초과누진세율을 적용

2. 종합부동산세는 과세표준을 재산가액으로 한다는 점에서 종가세를 택한다. 종합부동산세는 과세권자가 세액을 결정하여 고지서 발부에 의해 납부기간 12월 1일 ~ 12월 15일 징수하는 국세로서 보통세·직접세이다.

※ 종가세: 과세단위를 금액에 두고 세율을 백분율로 표시한 조세체계

3. 종합부동산세의 경우 무신고 가산세는 없으나, 과소신고 가산세는 있다.

 

종합부동산세와 관련이 없는 물건

- 건축물(단, 건축물의 부수토지는 별도합산으로 과세대상물에 속한다) - 등록문화재 주택 - 별장 - 분리과세 되는 토지 - 임대주택 - 종업원 기숙사 및 사택 - 주택건설사업자의 미분양주택 - 가정보육시설주택 - 고급오락장 - 골프장

 

4. 납세지

① 거주자인 개인 또는 법인으로 보지 아니한 단체의 경우는 소득세법을 준용하여 거주자의 주소지 관할세무서로 납세지를 정한다.

② 법인 또는 법인으로 보는 단체의 경우는 법인세법 규정을 준용하여 법인의 본점․주사무소의 소재지 관할 세무서로 납세지를 정한다.

③ 납세의무자가 비거주자인 개인 또는 외국법인으로서 국내사업장이 없고 국내원천소득이 발생하지 아니하는 주택 및 토지를 소유한 경우의 종합부동산세의 납세지는 그 주택 또는 토지의 소재지 (주택 또는 토지가 둘 이상인 경우에는 공시가격이 가장 높은 주택 또는 토지의 소재지를 말한다) 관할세무서이다.

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부동산 보유세인 재산세와 과세방법비교

 

재산세(시·군·구)	종합부동산세(국가)
주택 → 주택별 개별 과세	과세기준일 현재 국내의 재산세 과세대상 중 소유자별( → 부부합산) 주택의 공시가격을 합한 금액이 6억 초과분을 과세
종합합산 → 시·군별 소유자별 합산	과세기준일 현재 국내소재 종합합산과세대상 토지의 공시가격을 소유자별 합한 금액이 5억 초과분 과세
별도합산 → 시·군별 소유자별 합산	과세기준일 현재 국내소재 별도합산과세대상 토지의 공시가격을 소유자별 합한 금액이 80억 초과분 과세
건축물 → 건축물별 개별 과세(0.25%)	과세 제외

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종합부동산세 세액산정

 

1. 종합부동산세는 토지에 대한 종합부동산세의 세액 + 주택에 대한 종합부동산세의 세액을 합한 금액으로 한다.

2. 토지에 대한 종합부동산세액은 토지분 종합합산세액 + 토지분 별도합산세액을 합한 금액으로 한다.

① 토지에 대한 종합부동산세 세액 산정

구분	종합합산	별도합산
과세표준	(공시가격 합계액-5억) X 공정시장가액비율(95%)	(공시가격 합계액-80억) X 공정시장가액비율(95%)
세율	1% ~ 3% 초과누진세율	0.5% ~ 0.7% 초과누진세율
이중과세 배제	토지분 재산세액으로 부과된 세액은 토지분 종합합산세액에서 공제 (=이미 납부한 재산세액은 종합부동산세액에서 공제)

 

※ 직전년도 당해 토지에 부과된 종합합산과세·별도합산과세대상인 토지에 대한 총세액상당액으로서 100분의 150을 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액에 대하여는 이를 없는 것으로 본다.( → 세부담상한...직전년도...150%까지)

 

② 주택에 대한 종합부동산세액 산정

구분	일반	1세대 1주택자	법인
과세표준	(공시가격 합계액-6억) X 공정시장가액비율(95%)	(공시가격 합계액-6억-3억) X 공정시장가액비율(95%)	공시가격 합계액(합산가액) X 공정시장가액비율(95%)
세율	1세대 2주택 이하(조정지역 내 2주택 제외) → 0.6% ~ 3%, 6단계 누진세율		1세대 2주택 이하 (조정지역 내 2주택 제외) → 3%
	1세대 3주택 이상(조정지역 내 2주택 소유) → 1.2% ~ 6%, 6단계 누진세율		1세대 3주택 이상 (조정지역 내 2주택 소유) → 6%
이중과세 배제	주택분 재산세액으로 부과된 세액은 주택분 종합합산세액에서 공제 (=이미 납부한 재산세액은 종합부동산세액에서 공제)

 

⊙ 세액공제( 연령별세액공제와 장기보유세액공제는 중복적용 가능 / 80% 범위 내에서 중복 적용)

① 연령별세액공제(고령자세액공제) → 과세기준일 현재 만 60세 이상 + 1세대 1주택(→ 토지)자

- 60세 이상 ~ 65세 미만: 20% - 65세 이상 ~ 70세 미만: 30% - 70세 이상: 40% 5년 간격: 2, 3, 4

② 보유세액공제(장기보유세액공제) → 과세기준일 현재 5년 이상 보유 + 1세대 1주택자

- 보유 5년 이상 ~ 10년 미만: 20% - 보유 10년 이상 ~ 15년 미만: 40% - 보유 15년 이상: 50% 5년 간격: 2, 4, 5

원칙	취득일 ~ 해당년도 기준일까지
예외	소실·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축 또는 재개발하는 주택에 대하여는 그 멸실된 주택을 취득한 날부터 보유기간을 계산한다.
	배우자로부터 상속받은 주택에 대하여는 피상속인이 해당 주택을 취득한 날부터 보유기간을 계산한다.

 

⊙ 세부담상한

2주택 이하	직전년도에 당해 주택에 부과된 주택에 대한 총세액상당액으로서 100분의 150을 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액에 대하여는 이를 없는 것으로 본다.
조정지역 내 2주택	직전년도에 당해 주택에 부과된 주택에 대한 총세액상당액으로서 100분의 200을 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액에 대하여는 이를 없는 것으로 본다.
3주택 이상 소유한 경우	직전년도에 당해 주택에 부과된 주택에 대한 총세액상당액으로서 100분의 300을 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액에 대하여는 이를 없는 것으로 본다.

 

⊙ 재산세와 종합부동산세의 주택 세부담상한 비교

 

재산세		종합부동산세
3억 이하	직전연도 세액의 105%	2주택 이하	직전연도 세액의 150%
3억 초과 ~ 6억 이하	직전연도 세액의 110%	조정지역 내 2주택	직전연도 세액의 200%
6억 초과	직전연도 세액의 130%	3주택 이상 소유한 경우	직전연도 세액의 300%

※ 재산세의 부가세는 지방교육세로서 납부세액의 20%

※ 종합부동산세의 부가세는 농어촌특별세로서 납부세액의 20%

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종합부동산세 분납

 

- 종합부동산세 납부세액이 250만원 초과하는 경우에는 그 세액의 일부를 납부기한이 경과한 날부터 6개월 이내에 분납하게 할 수 있다.

- 종합부동산세 납부세액이 250만원 초과 500만원 이하인 경우는 250만원을 차감한 금액을 분납할 수 있도록 하고, 납부세액이 500만원을 초과하는 경우는 납부세액의 50% 이하의 금액을 분납할 수 있다.