소득세의 일반
1. 종합소득세
개인에게 1과세기간 내에서 발생한 이자·배당·근로·사업·연금·기타소득은 그 개인에 발생한 다른 소득과 합산하여 종합소득세로 과세한다.
2. 분류과세
양도소득, 퇴직소득은 다른 소득과 합산하지 아니하고 각 따로 구분계산하여 과세라는 분류과세를 택하여 과세된다.
3. 주소지 과세: 거주자 주소지 관할세무서
① 거주자인 경우: 거주자의 주소지 관할 세무서. 단, 주소지가 없는 경우에는 거소지(일정기간 거주하는 장소)
※ 국외소득의 경우의 거주자는 국내에 5년 이상 주소를 둔 자이다.
② 비거주자인 경우: 국내 주된 사업장 소재지. 국내사업장이 없는 경우는 국내소득이 발생하는 장소
4. 과세기간
① 원칙: 1월 1일 ~ 12월 31일
② 예외
- 사망할 경우: 1월 1일 ~ 사망일
- 출국시: 1월 1일 ~ 출국일
5. 납세의무성립시기: 과세기간 끝나는 때
6. 납세의무의 확정: 납세의무자의 신고로 확정
7. 확정신고 기간: 다음연도 5월 1일 ~ 5월 31일
양도소득세
1. 양도의 뜻(과세대상물 + 유상 + 사실상 소유권이전 / 소유권 이전한 자는 개인이어야 한다.)
과세대상물을 등기·등록에 관계없이 매도·교환·현물출자·대물변제·경매·수용·부담부증여 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.
2. 양도소득세의 과세대상물
① 사용되는 자산으로서의 부동산이 해당
※ 부동산 매매업자가 부동산을 판매목적으로 보유된 자산을 양도한 경우는 사업소득으로 종합소득세 과세
※ 부동산 매매업자가 사용되는 부동산을 양도한 경우는 양도소득세 과세
② 부동산에 관한 권리( → 지역권)
- 지상권
- 전세권
- 등기된 부동산 임차권( → 미등기임차권 또는 임차권)
③ 부동산 취득권리
- 아파트분양권, 재개발재건축입주권, 주택상환채권, 토지상환채권, 계약금만 지급하고 양도하는 권리(아파트 분양당첨)
④ 대주주의 상장주식( → 소액주주의 상장주식), 비상장주식(=장외거래, 대주주, 소액주주 포함)
※ 무채재산권(광업권, 어업권, 영업권), 준부동산(차량기계장비·항공기·선박)은 양도소득 과세대상 아님
⑤ 기타자산
- 특정법인주식: 소유주식수 50% + 부동산차지비율 50% + 양도비율 50%
- 특정업종영위법인의 주식: 휴양업법인 + 부동산차지비율 80%
- 특정시설물 이용·회원권(권리가 부여된 주식 포함)
- 특정영업권: 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권
- 부동산(토지·건물)과 함께 양도하는 이축권(해당 이축권 가액을 별도로 평가하여 신고한 경우는 제외)
※ 이축권: 개발제한구역 내의 주택 소유자가 인근 다른 개발제한구역 내에 건축 허가를 받아 주택을 옮겨지을 수 있는 권리
⑥ 신탁수익권: 신탁수익권의 양도를 통하여 신탁재산에 대한 지배·통제권이 사실상 이전되는 경우는 신탁재산 자체의 양도로 본다.(...신탁...또는...위탁자가...실직적 지배 → 양도 X)
3. 과세대상물에 해당된 경우로 양도인 경우
1) 매도·매각
2) 교환(토지경계변경, 교환의 취소는 양도 X)
- 토지합필목적으로 한 교환
- 배우자·직계존비속 간의 동등가액 부동산의 교환
3) 개인이 법인·조합에 대한 현물출자(법인이 법인에게 현물출자 → 법인세, 양도소득세)
4) 경매·공매(...경매...자기경락 → 양도 X)
5) 수용
6) 대물변제
- 이혼 시 위자료 지급에 갈음하여 과세대상물의 소유권이전(이혼시 재산분할...소유권이전 →양도 X)
- 재산세의 물납
- 채무불이행으로 인한 부동산의 소유권 이전
- 조성한 토지의 일부분을 공사비의 대가로 지불한 경우
7) 부담부증여 중 채무액 상당분(...부담부증여...채무 이외 나머지 → 증여)
8) 가등기에 기한 본등기
9) 공유물분할로 인한 공유지분변경이 있는 경우
10) 파산선고에 의한 처분
4. 과세대상물에 해당되었으나 양도로 보지 않는 경우
1) 무상(상속, 증여)
2) 명의신탁( → 증여추정, 신탁수익권은 양도) 및 신탁해지
※ 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우(신탁의 설정시 신탁재산의 법률상의 소유권이 위탁자로부터 수탁자로 소유권이 이전되었더라도 실질적 소유지배권이 이전되지 않았으므로 양도로 보지 않음)
※ 법원의 확정판결에 따른 신탁해지를 원인으로 하는 소유권이전등기는 명의의 원상회복일뿐 유상이전이 아니므로 양도로 보지 않음
3) 담보...양도담보(형식상 소유권 이전) ↔ ※ ...양도담보...채무불이행(채권자담보권실행)은 양도
4) 공유지분 변경 없는 공유물 분할(재분할 포함) ↔ ※ ..지분변경(감소)있는 경우는 양도
5) 상속재산 협의분할로 인한 상속지분변경( → 증여)
6) 환지처분
- 보류지 충당(=보류지 증가)
- 권리의 면적이 감소한 경우(감환지) → 양도 O, 청산금교부 받음
- 권리의 면적이 증가한 경우(중환지) → 양도 X, 취득으로 취득세 과세
※ 환지의 매각·보류지의 매각은 양도
7) 매매원인 무효의 소 등으로 인한 소유권 환원
8) 이혼시 혼인 중에 형성된 부부 공동재산을 재산분할하는 경우
9) 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부+증여는 증여 추정
| 배우자·직계존비속 간 | 대가입증, 경매·공매, 파산선고, 교환 | 양도 |
| 배우자·직계존비속 간 | 대가입증, 경매·공매, 파산선고, 교환 외 | 증여 추정 |
| 배우자·직계존비속 간 | 부담부증여 (채무액은 수증자에게 인수하지 않은 것으로 추정) |
증여 추정 |
양도소득세의 비과세
- 파산선고에 의한 처분소득(양도에 해당하나 비과세)
- 농지의 교환 또는 분합
- 1세대 1주택(2년 보유) 및 부수토지의 양도
- 지적 재조사에 의해 공부상면적이 감소되어 받은 조정금액
1. 농지의 교환·분합으로 인하여 발생하는 소득
농지(실제로 영농에 사용 농지)의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 교환 또는 분합하는 쌍방 토지가액의 차액이 가액이 큰 편의 4분의 1 이하인 경우에 한하여 양도소득세를 과세하지 아니한다.
| 고액토지가액 - 저액토지가액 ≤ 고액토지가액 X 1/4 |
1) 적용대상농지
가액전제조건에 해당되고 다음 ①②③④ 중 어느 하나에 해당되는 경우는 비과세한다.
① 국가 또는 지방자치단체가 시행하는 사업으로 인하여 교환 또는 분합하는 농지
② 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지와 교환 또는 분합하는 농지
③ 경작상 필요에 의하여 교환하는 농지. 다만, 교환에 의하여 새로이 취득하는 농지를 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작하는 경우에 한한다.
④ 농어촌정비법, 농지법, 농어촌진흥공사 및 농지관리기금 법 또는 농업협동조합법에 의하며 교환 또는 분합하는 농지
2) 농지에서 제외되는 농지(= 과세되는 농지)
① 양도일 현재 특별시·광역시 또는 시 지역에 있는 농지 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역·상업지역 또는 공업지역안의 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지는 제외한다.
② 당해 농지에 대하여 환지처분이전에 농지 외의 토지로 환지예정지의 지정이 있는 경우로서 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지는 농지로 보지 아니한다.
2. 1세대 1주택 및 부수토지의 양도
1세대 1주택이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유 기간이 2년 이상인 것을 말한다. 단, 조정지역내의 1주택의 경우는 2년 보유기간 중에 2년 거주를 갖춘 경우에 2년 보유된 것으로 본다.
| - 주택의 소유자는 1세대 이어야한다. - 양도당시 국내에 1주택을 소유하여야 한다. ⇨ 국외주택은 주택수에 포함하지 않고 과세됨 - 그 주택의 보유기간이 2년 이상 이어야 한다. ⇨ 거주하지 않더라도 소유요건만 갖추면 된다. 단 조정지역내의 1주택의 경우는 2년 보유기간 중에 2년 거주를 갖춘 경우에 2년 보유된 것으로 본다. |
1) 1세대
① 1세대라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족의 전원을 말한다. 이 경 우 가족이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매를 말하며, 취학·질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다.
| - 배우자에는 법률상 이혼하였으나, 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 경우는 배우자로 봄 - 비거주자가 국내의 1주택을 2년 보유하고 양도한 경우 과세된다. |
② 1세대를 구성하려면 배우자가 있어야 하는 것이 원칙이다. 그러나 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 1세대로 본다.
- 납세의무자의 연령이 30세 이상인 경우
- 소득이 기준중위소득의 40%이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우
- 납세의무자의 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
| - 비과세되는 1세대 1주택에 있어서 부부가 각각 단독세대를 구성하였을 경우에도 동일한 세대로 본다. - 미성년자의 경우는 세대로 보지 않으나, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 재정경제부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 세대로 본다. |
2) 양도당시 국내에 1주택만을 소유하여야 한다.
① 국내의 1주택을 소유하여야 하므로 국외 주택은 주택 수에 포함하지 않고 과세된다.
② 양도시점의 주택이므로 나대지로 양도한 경우 또는 상가로 양도한 경우는 과세된다.
③ 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다.
④ 주택이란 양도일 현재 주거용으로 사용되는 건물과 그 부수 토지 (도시지역내 수도권지역 내 주거·상업·공업지역 3배, 녹지 지역·개발제한구역내·수도권지역 밖 5배, 도시지역 밖은 10배)를 말한다
| 【주택 판정시의 구체적 사례】 - 사용인의 기거를 위하여 공장에 부수된 건물을 합숙소로 사용하고 있는 경우 당해 합숙소는 주택으로 보지 아니한다. - 관광용 숙박시설인 콘도미니엄은 주택에 해당되지 아니한다. - 소유하고 있던 공부상의 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물로 사용하다가 양도하는 때에는 1세대 1주택으로 보지 아니한다. |
⑤ 주택수 판정
1주택은 주거생활의 기준으로 판단한다. 한 울타리 안에 2채 (안채, 별채) 이상의 주택이 있는 경우로서 그 주택이 동일한 생활 영역 안에 있다면 이를 하나의 주택으로 보는 것이다.
- 부부인 경우: 주택수 합산
- 다가구주택은 한가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부문( → 구분등기의 의미)을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만 해당 다가구 주택을 구획된 부문별로 양도하지 아니하고, 하나의 매매단위( → 통째로 양도의 의미)로 양도한 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.
- 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에는 각각 개개인이 1주택을 소유하는 것으로 본다. (상속으로 인한 공유주택 경우는 주된 소유자)
- 매수자의 등기지연으로 인해 2주택이 된 경우 이는 사실상 1주택으로 본다.
- 1주택을 둘이상의 주택으로 분할하여 양도하는 경우 에는 1세대 1주택으로 보지 아니한다.
- 1세대 1주택의 비과세요건을 갖춘 대지와 건물을 동일한 세대의 구성원이 각각 소유하고 있는 경우에도 이를 1세대 1주택으로 본다.
- 겸용주택(=복합주택)
| 비주택면적 ＜ 주택면적 → 전부 주택 비주택면적 ≥ 주택면적 → 주택부분만 주택 |
- 고가주택(실가 9억 초과주택): 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 경우에도 고가주택에 해당하는 경우에는 양도소득세가 과세된다. (만약 1세대 1주택( → 2년 보유 의미)에 해당되어 비과세 적용된 경우는 실가 9억 초과 부분만 과세한다.)
| 부동산 임대에 대한 사업소득에서 비과세 제외되는 고가주택은 기준시가 9억 초과를 말한다. |
⑥ 1주택의 특례
| 일시적으로 2주택이 된 경우의 특례 | - 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우 포함) 함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부 터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세규정을 적용한다. - 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득(조정대상지역 공고가 있는 날 이전에 신규주택을 취득(신규주택을 취득 할 수 있는 권리를 포함)한 경우에는 다음의 ⓐ+ⓑ을 충족한 경우 1세대 1주택으로 본다. ⓐ 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하고 주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우 ⓑ 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 |
| 직계존속의 동거봉양으로 세대를 합쳐서 2주택이 된 경우의 특례 | 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 합친 날부터 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 비과세규정을 적용한다. |
| 혼인으로 세대를 합쳐서 2주택이 된 경우의 특례 | 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날부터 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택 으로 보아 비과세규정을 적용한다. |
| 수도권지역 밖 소재 주택(지방주택)과 일반주택의 1세대 2주택에 대한 특례 | - 취학, 근무형편, 질병의 요양형편으로 취득한 수도권지역 밖 주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 그 부득이한 사유가 해소된 날로부터 3년 내에 일반주택을 양도하는 경우에는, 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다. - 여기에서 수도권지역 밖 소재 주택의 부득이한 사유에는 사업은 포함되지 아니함 |
| 문화재주택과 일반주택의 1세대 2주택의 특례 | 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세규정을 적용한다. |
| 상속받은 주택과 일반주택의 1세대 2주택에 대한 특례 | 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세규정을 적용한다. |
| 농어촌주택과 일반주택의 1세대 2주택에 대한 특례 | 농어촌 주택이란 이농주택, 상속주택, 귀농주택의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 수도권 밖의 지역 중 읍지역 또는 면지역에 소재하는 주택을 말한다. 이 "농어촌주택"과 일반주택을 국내에 각각 하나씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 한 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택에 관한 비과세규정을 적용한다. 다만, 농어촌 주택의 하나인 귀농주택에 대해서는 그 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한정하여 적용한다. |
| 조합원입주권을 1개 소유한 1세대가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 ※ 입주권(소유했던 종전 주택) |
다음 각 ⓐⓑ의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1세대 1주택으로 본다. ⓐ 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 ⓑ 양도일 현재 1조합원 입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도하는 경우 |
| 국내에 1주택을 소유한 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 소유하게 된 경우 ※ 분양권(주택수에 포함) |
종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세규정을 적용한다. |
3) 보유기간
주택의 보유기간이 2년 이상인 경우에만 1세대 1주택으로 비과세된다. 다만 취득당시 조정지역내의 1주택의 경우는 2년 보유기간 중에 2년 거주를 갖춘 경우에 2년 보유된 것으로 본다. (임대주택도 해당) 보유기간의 계산은 취득일로부터 양도일까지로 한다. 거주기간은 주민등록표 등본상의 전입일로부터 전출일까지의 기간을 말한다.
| 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 다음 각①②③의 기 간을 통산한다. ① 거주하거나 보유하는 중에 소실·도괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간을 통산한다. ② 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간을 통산한다. ③ 상속( → |
※ 취득 당시에 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 한다. 단, ⓐⓑⓒⓓⓔ의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
ⓐ 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우(거주기간에는 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우 포함)
ⓑ 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한함)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 → 이 경우 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수 토지를 포함하는 것으로 한다.
ⓒ 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. → 출국하기전에 양도한 경우는 동규정이 적용되지 아니한다.
ⓓ 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. → 출국하기전에 양도한 경우는 동규정이 적용되지 아니한다.
ⓔ 1년 이상 거주한 주택을 학교(유치원·초등학교 및 중학교 제외)에의 취학, 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편, 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료나 요양 또는 학교폭력의 피해로 인한 전학을 위해 세대 전원이 다른 시(특별시와 광역시를 포함)·군으로 이전(광역시 지역 안에서 구지역과 읍·면지역 간에 주거를 이전하는 경우 및 지방자치 법 제7조 제2항의 규정에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 안에서 동지역과 읍·면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함)하기 위해 양도하는 경우 ( → 사업 X)
3. 파산선고에 의한 처분 소득
법원의 파산선고에 의하여 처분되는 자산은 양도소득세가 부과되지 아니한다. 사업의 실패 등으로 사실상 파산한 경우라 하더라도 법원의 파산선고를 받지 않으면 비과세규정이 적용될 수 없다.
양도소득세의 취득시기 또는 양도시기
1. 양도시기·취득시기의 원칙: 대금청산일(소유권 개념)
| 여기에서 대금이란 당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 ‘대금’에서 제외한다. |
1) 대금청산일이 불분명 : 등기·등록접수일
2) 대금청산일 전 등기 : 등기·등록접수일
3) 거래 상황별
① 상속 및 증여 ( → 양도 X)
- 상속: 상속개시일(상속등기 여부와 관계없음)
- 증여: 증여받은 날 ( → 양도 X)
② 환지처분으로 인하여 취득한 토지
도시개발법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 그 환지처분이 있기 전 토지, 즉 종전토지의 취득일이 된다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리의 면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있는 날의 다음 날로 한다.
③ 부동산의 소유권이 타인에게 이전되었다가 법원의 무효판결에 의하여 소유권이 환원되는 경우에 해당 자산의 취득시 기는 그 자산의 당초 취득일( → 판결일)이 된다
④ 대금청산 일까지 목적물 미완성 : 목적물 완성일
⑤ 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률이나, 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날로 한다. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다.
⑥ 자기가 건설한 건축물
- 원칙: 허가받은 경우 → 사용승인서(사용검사필증) 교부일
- 예외: 허가받지 않은 경우 → 사실상 사용일
⑦ 민법에 의해 점유로 소유권 취득(시효 취득)한 부동산: 점유개시일
⑧ 장기할부조건: 사용수익일, 등기일, 인도일 중 빠른 날
⑨ 경매 - 경매대금 완납일
⑩ 잔금을 어음 등 증서로 받은 경우 - 결제일(잔금청산일)
⑪ 양도한 자산의 취득시기 불분명 - 선입 선출(먼저 취득한 자산을 먼저 양도)
⑫ 조건부취득 - 조건 성취일
⑬ 의제취득시기 1984년 12월 31일 이전 취득은 1985년 1월 1일 취득 간주(비상장주식, 상장주식은 1986년 1월 1일 취득간주)
⑭ 이혼시 위자료 지급 갈음하여 과세대상물의 소유권 이전: 취득시기는 이혼 시점
⑮ 이혼으로 인하여 혼인 중에 형성된 부부 공동재산을 민법에 따라 재산 분할로 취득한 자산의 양도의 경우: 취득시기는 전소유자(배우자)가 취득한 시점
★ 양도소득세의 세액 산출 및 신고
(암기: 차, 장, 소, 기, 과표)
양도가액
(ㅡ) 필요경비
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양도차익
(ㅡ) 장기보유특별공제
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양도소득금액
(ㅡ) 기본공제
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양도소득 과세표준
X 세율
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양도소득 산출세액
양도소득 산출세액
(ㅡ) 세액감면
(ㅡ) 세액공제
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양도소득결정세액
양도소득결정세액
(+) 가산세
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양도소득 총 결정세액
| 양도차익 = 양도가액 - 필요경비(취득가액, 자본적 지출, 양도비용) |
1. 양도가액
양도소득세 과세대상에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.
1) 원칙: 양도시점의 실지거래가에 의한 총수입금액
2) 상황별에 따른 양도가액
① 실지거래가격이 확인되지 않는 경우의 추계조사 결정특례
- 추계결정방법: 다음의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.
| 취득가액의 경우 추계결정 순서 (실지거래가 불분명) (암기: 매, 감, 환, 기) |
매매사례가액 ⇨ 감정평가액 ⇨ 환산취득가액 ⇨ 기준시가 (유사가액) |
| 양도가액의 경우 추계결정 순서 | 매매사례가액 ⇨ 감정평가액 ⇨ 기준시가 ※ 양도가액에는 환산가액을 적용할 수 없다. |
| 거주자가 건물을 신축하고 그 신축한 건물의 취득일부터 5년 이내에 해당 건물을 양도하는 경우로서 감정가액·환산취득가액을 그 취득가액으로 하는 경우에는 해당건물 감정가액·환산취득가액의 100분의 5에 해당하는 금액을 양도소득 결정세액에 더 한다 | |
② 부당행위계산의 부인(= 특수관계인과의 거래 + 조세를 부당히 회피한 경우)
| 특수관계자에게 자산을 시가보다 저가로 양도한 경우에는 시가에 의하여 양도가액을 계산한다. (시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다.) |
2. 필요경비 ( → 증빙을 갖춘 경우 또는 실지 지급을 은행에서 입증)
| 취득에 든 실지거래가액 + 자본적지출 + 양도비용 |
1) 취득에 든 실지거래가액
취득에 든 실지거래가액이란 다음 금액을 합한 것을 말한다.
① 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타부대비용을 가산한 금액
- 취득세는 납부영수증이 없는 경우에도 양도소득금액 계산시 필요경비로 공제한다.
- 취득시 중개수수료, 법무사의 수수료 등은 양도소득금액 계산시 필요경비로 공제한다.
※ 재산세·종합부동산세·지역자원시설세·상속세·증여세는 필요경비에 산입되지 아니한다.
② 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용등의 금액은 필요경비에 산입한다.
③ 사업자가 자산을 장기할부조건으로 매입하고 기업회계 기준에 의하여 현재가치할인차금을 취득가액과 구분하여 계상한 경우에도 현재가치할인차금을 취득가액에 포함한다.
④ 당사자가 약정에 의한 대금지급방법(=할부거래)에 따라 취득가액에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득가액에 포함한다.
| ※ 당초 약정에 의한 거래가액에 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득가액에 포함하지 아니한다. ※ 특수관계자간의 거래에 있어서 시가보다 높은 가액으로 취득한 경우에는 부당행위계산의 부인규정을 적용하여 시가초과액을 제외한다. ※ 지적재조사로 지적공부상의 면적이 증가되어 징수한 조정금은 그동안 지적공부 면적보다 더 많은 면적을 납세 없이 사용하고, 향후 지가 상승에 따른 이익 등을 고려하여 취득가액에서 제외한다. |
⑤ 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액은 취득가액에 산입한다.
⑥ 특수한 경우의 취득가액 결정
- 취득에 든 실지취득가액을 알 수 없는 경우는 추계결정한다.
(추계결정 순서: 매매사례가액 ⇨ 감정평가액 ⇨ 환산취득가액 ⇨ 기준시가)
- 상속 또는 증여받은 자산의 경우는 상속개시일 또는 증여일 현재의 상증법에 의해 평가한 가액을 취득당시 실지거래가액으로 본다.
- 일괄 양도 또는 취득의 경우: 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
- 비사업자·간이과세자·면세사업자가 취득당시 부담 후 공제받지 못한 부가가치세 매입세액은 취득가액에 포함한다.
2) 자본적지출
① 의의: 취득 후 지출로서 실질가치가 증가되는 지출 또는 내용년수가 증가되는 지출.( → 개량, 이용편의, 용도변경)
| ※ 수익적지출은 포함되지 아니한다. 수익적지출은 취득 후의 지출로서 원상회복 또는 능률유지를 위한 지출로서 양도시의 가치변동이 일어나지 않으므로 포함되지 아니한다. 양도하는 토지위에 나무재배를 위하여 소요된 비용 등은 필요경비로 산입하지 아니한다. |
② 자본적 지출의 예시
- 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 ⇨ 매매계약의 해약으로 인하여 지급하는 위약금은 필요경비에 포함되지 아니한다.
- 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 포함한다.
- 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
- 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금
- 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축 부담금
- 기획재정부령으로 정하는 비용
| · 토지의 이용편의를 위하여 지출한 장애철거비용 · 토지의 이용편의를 위하여 당해 토지에 도로를 건설한 경우의 도로건설비용과 그 도로를 국가 또는 지방 자치단체에 무상으로 공여한 경우 그 도로로 된 토지의 가액은 자본적지출에 포함한다. · 하천법·특정다목적댐법 기타 법률에 의하여 시행하는 사업으로 인하여 당해 사업구역내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금·환지청산금 등의 사업비용과 개발 이익환수에 관한 법률에 의한 개발부담금은 자본적지출에 포함한다 · 사방사업에 소요된 비용은 자본적지출에 포함한다. |
③ 양도비용
자산을 양도하기 위하여 직접( → 간접) 지출한 비용을 말한다. 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용·공증비용·인지대·소개비․양도소득세신고서 작성비 등을 포함한다.
- 주식을 양도한 경우의 증권거래세도 포함
- 자산을 취득함에 있어서 법령의 규정에 의하여 매입한 국민주택채권과 토지개발채권을 만기 전에 금융 기관에 양도함으로써 발생한 매각차손도 포함.이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
| 양도비용 = 양도시 소요된 직접비용으로 지급된 수수료, 금융기관에 제공함으로 인한 채권의 매각차손 |
| ※ 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 않는 경우 ㉠ 부당행위계산에 의한 시가초과액 ㉡ 취득한 건물의 도장(페인트칠)에 소요된 비용 ( → 가치증가 X) ㉢ 취득자산의 보유기간동안 납부한 재산세 및 종합부동산세, 상속세, 증여세, 지역자원시설세 ㉣ 양도하는 토지위에 나무재배를 위하여 소요된 비용 ㉤ 수익적 지출(능률유지 또는 원상회복을 위한 수선비) ㉥ 양도시에 소요된 간접비용 ㉦ 대출이자 ㉧ 지연이자, 위약금 ㉨ .....타 소득금액 산출시 필요경비에 산입......(이를 제외한 금액은 포함) |
2. 기준시가에 의한 양도차익
기준시가에 의한 양도가액
(ㅡ) 기준시가에 의한 취득가액
(ㅡ) 필요경비개산공제
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양도차익 ( ㅡ 양도차손)
1) 기준시가
| 토지 | 일반지역 ⇨ 개별공시지가 지정지역 ⇨ 배율방법: 개별공시지가 × 국세청장이 정한 배율 |
| 건물 | 국세청장이 고시한 가격 |
| 지상권· 전세권· 등기된 부동산임차권 | 상속세 및 증여세법상 자산권의 평가 방법 준용 |
| 부동산을 취득할 수 있는 권리 (아파트 분양권) |
취득·양도시까지 불입한 금액과 그 당시 프리미엄 상당액을 합계하여 국세청장이 평가한 가액 |
2) 필요경비개산공제
취득가액을 환산한 경우에는 자본적 지출 및 양도비용 대신 다음의 필요경비 개산공제를 공제한다. 따라서 취득가액을 환산한 경우에는 자본적 지출과 양도비용 대신 필요경비 개산 공제를 적용한다.
| 필요경비 개산공제 = 취득당시 기준시가 X 3% (미등기는 0.3%) |
| 양도가액 | 필요경비 |
| 실지거래가 | 실지거래가 + 자본적 지출 + 양도비 |
| 매매사례가 | 매매사례가액 + 필요경비 개산 공제 |
| 감정가 | 감정가액 + 필요경비 개산 공제 |
| ㅡ | 환산가액 + 필요경비 개산 공제 |
| 기준시가 | 기준시가 + 필요경비 개산 공제 |
3) 양도소득의 필요경비 계산 특례
① 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 토지, 건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리 포함), 회원권에 따른 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 취득가액은 증여한 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세상당액이 있는 경우에는 필요경비에 산입한다. ( → 이월과세)
※ 이미 납부한 또는 이월과세 적용되는 증여세액은 필요경비에 산입
② 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. ( → 이월과세 적용 X)
- 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우
- 1세대 1주택[같은 호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)을 포함한다]의 양도에 해당하게 되는 경우
- 제1항(이월과세)을 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 제1항(이월과세)을 적용하지 아니하고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우
4) 양도소득의 부당행위계산
거주자가 제1항에서 규정하는 특수관계인(배우자 및 직계존비속의 경우 제외)에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 타인에게 양도한 경우로서 특수관계자가 부담한 증여세와 양도소득세의 합계액이 증여자가 직접 양도하였다고 가정할 경우에 부담할 양도소득세보다 적다면 세액보다 적은 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다. 다만, 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 그러하지 아니하다.
※ 특수관계인...이미 납부한 증여세액은 환급 ↔ 증여세: 필요경비에 불포함
3. 양도소득금액
| 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액 양도소득금액은 양도소득의 총수입금액("양도가액")에서 필요경비를 공제하고, 그 금액("양도차익")에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. |
1) 장기보유 특별공제의 조건
① 조건: 토지, 건물로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 조합원입주권(=소유했던 종전주택)
② 제외: 미등기, 1세대 2주택 이상으로 조정지역 내의 주택을 양도한 경우 할증세율이 적용되는 주택, 조합원으로부터 취득한 것은 제외
※ 1세대 2주택이상인 경우에도 장기보유특별공제 적용된다.
※ 조정지역내의 비사업용토지는 장기보유특별공제 적용된다.
2) 장기보유특별공제 금액 = 양도차익( → 양도가액) X 보유기간별 공제율
※ 조합원입주권을 양도하는 경우에는「도시 및 주거환경정비법」제48조에 따른 관리처분계획 인가 전 주택분의 양도차익으로 한정한다.
| 공제대상 | 보유기간별공제율 |
| - 양도소득세가 과세되는 1세대 1주택 (고가주택 해당) [2년 거주 요건을 갖춘 경우만 해당] •1세대 1주택에는 1세대 1주택의 특례, 장기저당담보주택에 대한 1세대 1주택의 특례, 주택과 조합원입주권을 소유한 경우의 1세대 1주택의 특례 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다 |
그 자산의 양도차익에 다음①에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 ②에 따른 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다. ① 보유기간별 공제율: 보유 3년 이상. 1년 증가시마다 4%씩 증가. 10년 이상일 경우 양도차익의 40%까지 ② 거주기간별 공제율 - 거주 2년 이상 ~ 3년 미만: 8%, - 거주 3년 이상: 1년 증가시마다 4%씩 증가. - 거주 10년 이상: 양도차익의 40%까지 |
| 나머지(|1세대 2주택 이상, 상가건물, 나대지, 비사업용토지 등) | 3년 이상에서 1년 증가시 2% 증가 - 거주 15년 이상: 양도차익의 30% |
| - 다른 자산의 양도차손과 양도차익을 상계한 경우에도 장기보유특별공제 계산의 기초가 되는 양도차익은 양도차손을 상계하기 전의 양도차익을 말한다. - 보유기간은 당해자산의 취득일로부터 양도일까지의 기간을 말한다. 다만, 배우자로부터 증여받은 자산을 5년 내에 양도하여 이월과세 규정이 적용되는 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. |
|
4. 양도소득과세표준
| 양도소득금액 - 기본공제 = 양도소득과세표준 |
1) 양도소득 기본공제
① 공제금액: 연 250만원 공제 ⇨ 보유기간과는 무관
② 미등기를 제외한 모든 자산에 대해 공제된다.
③ 양도소득이 있는 거주자에 대하여는 다음의 소득별로 당해연도 양도소득에서 각각 250만원을 공제한다.
다음의 소득별이란 ⓐ끼리의 소득별, ⓑ끼리의 소득별 ⓒ끼리의 소득별을 말하므로 자산별이 아님
| ⓐ 부동산·부동산에 관한 권리·기타자산 ⓑ 주식 및 출자지분 ⓒ 파생상품 |
| ※ 양도소득금액의 구분 계산 등 1. 양도소득금액은 다음 각 ㉠㉡㉢의 소득별로 구분하여 계산한다. 이 경우 소득금액을 계산할 때 발생하는 결손금(=손실, 양도차손)은 다른 ㉠㉡㉢의 소득금액과 합산하지 아니한다. ㉠ 토지·건물·부동산에 관한권리, 기타 자산 ( → 누진세율) ㉡ 대주주의 상장주식·비상장주식 ( → 비례세율) ㉢ 파생상품 2. 제1항에 따라 양도소득금액을 계산할 때 양도차손이 발생한 자산이 있는 경우에는 제1항 각 ㉠㉡㉢별로 해당 자산 외의 다른 자산에서 발생한 양도소득금액에서 그 양도차손을 공제한다. → 당해연도에서 발생한 양도차손은 다음연도로 이월되지 않고 당해연도에 소멸됨 |
④ 국외자산은 국내 자산과 별개로 기본공제 적용된다. 장기보유특별공제는 국외자산에 대해 적용되지 아니한다.
⑤ 양도소득금액에 소득세법 또는 조세특레제한법이나, 그 밖의 법률에 따른 감면소득이 있는 경우에는 그 감면소득금액 외의 양도소득금액에서 먼저 공제하고, 감면소득 외의 양도소득금액 중에서는 해당 과세기간에 먼저 양도한 자산의 양도소득금액에서부터 순서대로 공제한다.
5. 양도소득 세액
양도소득 과세표준
(X) 세율
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양도소득 산출세액
(ㅡ) 세액 감면
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양도소득 결정세액
하나의 자산이 둘 이상의 세율이 적용될 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 하고, 파생상품에 따른 세율은 자본시장 육성 등을 위하여 필요한 경우 그 세율의 100분의 75의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 인하할 수 있다.
① 미등기: 70%
② 보유 1년 미만 부동산·부동산권리(주택 및 조합원입주권·분양권제외): 50%
③ 보유 1년 이상 ~ 2년 미만 부동산·부동산권리(주택 및 조합원입주권·분양권제외): 40%
④ 보유 2년 이상 부동산·부동산 권리(주택 및 조합원입주권·분양권제외): 6% ~ 45%의 누진세율
⑤ 주택 및 조합원입주권·분양권
| - 보유 1년 미만인 주택 및 조합원입주권․분양권의 양도는 70% - 보유 1년 이상 ~ 보유 2년 미만 주택 및 조합원입주권․분양권의 양도는 60% - 보유 2년 이상인 주택 및 조합원입주권․분양권의 양도는 과세표준 가액에 따라 6% ～ 45%의 누진세율 |
| 다음 ⓐ~ⓓ각호의 어느 하나에 해당하는 주택을 양도하는 경우 기본세율(6% ~ 45%의 누진세율)에 100분의 20(ⓑⓒ의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 기본세율(6% ~ 45%의 누진세율)에 따른 세율에 100분의 10(ⓒⓓ의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 70%의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다. 제55조제1항에 따른 세율이란 종합소득세세율인 6% ~ 45%의 누진세율을 말한다. ⓐ 「주택법」에 따른 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 양도 → 6%~45%의 누진세율에 20%의 할증 ⓑ 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택의 양도 → 6% ~ 45%의 누진세율에 20%의 할증. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다. ⓒ 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 → 6% ~ 45%의 누진세율에 30%의 할증 ⓓ 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택 → 6% ~ 45%의 누진세율에 30%의 할증. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다. |
⑥ 기타자산은 보유기간에 관계없이 6% ~ 45%의 누진세율
⑦ 비사업용 토지 ⇨ 16% ~ 55%의 누진세율
⑧ 양도소득세율 적용시 보유기간은 당해 자산의 취득일로부터 양도일까지로 한다. 다만, 상속받은 자산을 양도한 경우와 배우자로부터 증여받은 자산을 양도하여 이월과세가 적용되는 경우에는 피상속인 또는 증여한 배우자의 취득일부터 보유기간을 계산한다.
※ 상속받은 자산을 양도한 경우 취득시기
| 원칙 | 상속 개시일(장기보유특별공제인 경우도) |
| 예외 | 세율 적용의 경우만 피상속인의 취득일로 기산 |
6. 미등기자산 양도의 경우
| (미등기 자산 양도의 경우 과세표준 = 양도차익이 곧 과세표준) |
| 미등기자산 양도시 적용되지 아니한 것 | 미등기자산 양도시 적용 가능 |
| - 장기보유특별공제 - 기본공제 - 비과세 - 감면 - 물납 |
- 필요경비 공제가능 - 양도·취득시기 - 분납 |
| 미등기이지만 미등기로 보지 아니하는 자산(=등기된 것으로 본다) |
| ① 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 ② 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 ③ 비과세요건을 충족한 교환·분합하는 농지, 대토하는 농지 및 면제요건을 충족한 자경농지 ④ 비과세요건을 충족한 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 않아 등기가 불가능한 자산 ⑤ 「도시개발법」에 따른 도시개발사업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지 ⑥ 건설업자가「도시개발법」에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고 전에 양도하는 토지 |
7. 예정신고
1) 예정신고기간
① 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2월 이내 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 양도할 때 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월로 한다.)
② 주식 등을 양도하는 경우의 예정신고기한 : 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내
③ 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분으로서 양도로 보는 경우의 예정신고기한 : 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월(증여자가 예정신고한다.)
2) 양도차손이 있거나, 양도차익이 없더라도 예정신고 또는 확정신고 한다.
3) 예정신고를 한 경우는 확정신고 아니할 수 있다. 단, 해당 과세기간에 누진세율 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 하는 경우로서 거주자가 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 신고하려는 경우에는 확정신고한다.
4) 예정신고를 이행한 경우에도 예정신고세액공제는 없고 이행하지 아니한 경우 가산세 규정을 주고 있다.
ㆍ예정신고세액공제 없음
ㆍ무신고가산세 20% 적용 (과소신고: 10%)
ㆍ예정신고를 이행하지 아니하고, 확정신고한 경우에는 무신고 가산세에서 50% 감면됨
5) 분납: 예정신고 또는 확정신고시 가능
8. 양도소득 확정신고와 납부
1) 양도소득과세표준 확정신고
해당 과세기간의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일 ~ 5월 31일까지(국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 토지거래계약에 따른 토지거래계약에 관한 허가일이 속하는 과세기간의 다음 연도 5월 1일 ~ 5월 31일까지) 양도소득과세표준 확정신고하여야 한다. 이 경우 해당 과세기간의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 경우에도 적용한다.
2) 예정신고를 한 자는 1)에도 불구하고, 해당 소득에 대한 확정신고를 하지 아니할 수 있다. 다만, 해당 과세기간에 누진세율 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 하는 경우는 그러하지 아니하다.
9. 양도소득세의 분납(물납의 폐지)
거주자로서 양도소득세로 납부할 세액이 각각 1,000만원을 초과하는 자는 다음의 금액(=일부)을 납부기한 경과 후 2개월 이내에 분납할 수 있다.
㉠ 납부할 세액이 2,000만원 이하인 때 1,000만원을 초과하는 금액
(1,400만원 → 1,000만원 납부 → 초과 400만원 2개월 분납)
㉡ 납부할 세액이 2,000만원을 초과하는 때 그 세액의 50% 이하의 금액
(4,000만원 → 1/2인 2,000만원 납부 → 2,000만원 2개월 분납)
10. 국외자산의 양도
거주자(국내에 당해자산의 양도일까지 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 자에 한함)의 국외에 있는 자산의 양도에 대한 양도소득은 당해연도에 국외에 있는 자산을 양도함에 따라 발생하는 다음의 소득을 말한다.
① 토지 또는 건물
② 부동산에 관한 권리(미등기 양도자산을 포함)
- 지상권·전세권과 부동산임차권
- 부동산을 취득할 수 있는 권리
| 부동산 임차권 | |
| 국내양도 | 등기된 부동산 임차권만 과세하며, 미등기된 부동산 임차권은 종합소득세를 과세한다. |
| 국외양도 | 등기⋅미등기 구분없이 모두 과세한다. |
③ 주식 또는 출자지분
외국법인이 발행한 주식 등을 말하며, 외국법인이 국내법에 의하여 발행한 주식은 포함하지 아니한다.
④기타 자산
⑤ 파생상품
11. 양도소득세의 계산
1) 양도소득세의 계산구조
- 국외자산양도의 양도소득세 계산구조는 ‘양도소득세 계산구조’를 준용(단, 장기보유 특별공제 배제)→ 기본공제는 적용
- 국외자산은 국내 자산과 별개로 기본공제 적용된다.(파생상품은 국내외 파생상품등의 양도소득금액을 합산하고 양도소득금액에서 250만원을 공제한다.)
2) 양도가액
국외자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 한다. 실지거래가가 없는 경우에는 시가로 한다.
3) 세율
국외자산의 부동산에 대한 양도소득에 대한 소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 등기여부에 관계없이 보유기간에 관계없이 6% ~ 45%까지의 일반세율로 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
4) 외국납부세액공제
- 국외자산의양도소득에 대하여 당해 외국에서 납부하였거나 납부할 국외자산 양도소득세액이 있는 경우에는 외국 납부세액공제와 양도소득금액 계산상 필요경비에 산입하는 방법 중 하나를 선택하여 적용받을 수 있다.
5) 국외자산 양도차익의 외화환산
① 양도차익의 외화환산의 규정에 의하여 양도차익을 계산함에 있어서는 양도가액 및 필요경비를 수령하거나 지출한 날 현재 ｢외국환거래법｣에 의한 기준환율 또는 재정 환율에 의하여 계산한다.
② ①을 적용함에 있어서 ｢양도 또는 취득시기｣의 규정에 의한 장기할부조건의 경우에는 양도일 및 취득일을 양도가액 또는 취득가액을 수령하거나 지출한 날로 본다.
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