공인중개사 2차 중개사법 공법상 거래규제(농지법)

공법상 거래규제

 

농지법상 거래규제

 

경자유전원칙 (농사짓는 사람이 밭을 소유)

- 농지에서 제외 ① 지목이 전·답, 과수원이 아닌 토지(지목이 임야인 토지는 제외)로서 농작물 경작지 또는 특정다년생식물 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지 ② 지목이 임야인 토지로서 산지전용허가를 거치지 아니하고 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 이용되는 토지 ③ 초지법에 따라 조성된 초지(가축의 방목이나 채초에 이용되는 초원) - 경자유전원칙의 예외 ① 국가·지자체가 농지를 소유하는 경우 ② 초·중등교육법 및 고등교육법에 따른 학교·농림축산식품부령이 정하는 공공단체 등이 농지소유 ③ 상속에 의한 소유 ④ 8년 이상 농업경영 후 이농한 경우 이농당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우 ⑤ 담보농지를 취득하여 소유하는 경우 ⑥ 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 당해 농지를 소유하는 경우 ⑦ 농지전용협의를 완료한 농지를 소유한 경우 ⑧ 주말·체험영농을 하고자 농지를 소유하는 경우(농업진흥지역 외)

 

농지소유상한

① 상속에 의하여 농지취득한 자로서 농업경영을 아니한 자 ② 8년 이상 농업 경영한 후 이농한 자 → ①,②의 경우 당시 소유농지 중에서 10,000㎡ 이내를 소유할 수 있으나 한국농어촌공사 등에게 위탁하여 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우 소유상한을 초과할지라도 그 기간동안 그 농지를 계속 소유할 수 있음 ③ 주말·체험영농자의 경우 - 1,000㎡ 미만(세대원 전부가 소유하는 총면적) - 농지취득자격증명 O, 농업경영계획서 X(세대당)

 

농업인의 개념

① 1,000㎡ 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자 ② 농지에 330㎡ 이상의 고정식온실·버섯재배사·비닐하우스, 그 밖의 농림축산식품부령으로 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자 ③ 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금(조류) 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자 ④ 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만원 이상인 자

 

농지의 위탁경영

3개월 이상 국외 여행 중인 경우, 3월 이상의 치료가 필요한 경우, 농업법인이 청산 중인 경우 등

 

농지취득자격증명과 발급절차

1) 원칙: 농지를 취득하고자 하는 자는 시·구·읍·면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 함 2) 예외 ① 국가 또는 지자체가 농지를 소유하는 경우 ② 토지거래허가를 받은 농지의 경우 ③ 시효완성으로 농지 취득하는 경우 ④ 농업법인의 합병으로 농지취득 ⑤ 공유농지의 분할에 의하여 농지를 취득하는 경우 ⑥ 상속(포괄유증)에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우 ⑦ 담보농지를 취득하여 농지를 소유하는 경우 ⑧ 농지전용협의를 완료한 농지를 소유하는 경우 ⑨ 환매권자가 환매권에 따라 농지를 취득하는 경우 ※ 경매로 농지를 취득하는 경우: 농지취득자격증명을 발급받아야 함 3) 농지취득자격증명의 발급 ① 시·구·읍·면장은 그 신청을 받은 날부터 4일(농업경영계획서를 작성하지 아니하고 농지취득자격증명의 발급신청을 할 수 있는 경우에는 2일) 이내에 농지취득자격증명을 발급 ② 신청당시 농업경영을 하지 아니하는 자가 자기의 농업경영에 이용하고자하여 농지를 취득하는 경우에는 당해 농지의 취득 후 농업경영에 이용하고자 하는 농지의 총 면적이 ㉠ 고정식온실·버섯재배사·비닐하우스·축사등의 시설이 설치되어 있거나 설치하려는 농지의 경우: 330㎡ 이상 ㉡ 곤충사육사가 설치되어 있거나 곤충사육사를 설치하려는 농지의 경우: 165㎡ 이상 ㉢ ㉠,㉡ 외의 농지의 경우: 1,000㎡ 이상 ※ 농지취득자격증명은 농지를 취득하는 자에게 농지취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것일 뿐 농지취득의 원인이 되는 법률행위의 효력을 발생시키는 요건은 아님 4) 농업경영계획서 작성의 면제 ① 시험·연구·실습지·종묘생산용지로 농지를 취득하여 소유 ② 주말·체험영농 목적으로 농지를 소유하는 경우 ③ 농지전용허가를 받거나 신고한 자가 당해 농지를 소유한 경우 ④ 농지개발사업지구 안에 소재하는 농지로서 1,500㎡ 미만의 농지 ⑤ 농업진흥지역 밖의 농지 중 최상단부부터 최하단부까지의 평균경사율이 15% 이상인 농지로서 대통령령으로 정하는 농지를 소유하는 경우

 

 

농지의 처분

① 농지 소유자는 농지처분사유가 발생한 날부터 1년 이내에 해당 농지(소유상한을 초과한 경우에는 농지 소유 상환을 초과하는 면적에 해당하는 농지를 말함)를 그 사유가 발생하는 날 당시 세대를 같이하는 세대원이 아닌자에게 처분하여야 함  ② 시장·군수·구청장은 처분의무기간에 처분 대상 농지를 처분하지 아니한 농지 소유자에게 6개월 이내에 그 농지를 처분할 것을 명할 수 있음 ③ 시장·군수·구청장은 처분명령을 받은 후 그 처분명령을 이행하지 아니한 자에게 감정가격 또는 개별공시지가(해당 토지의 개별공시지가가 없는 경우에는 표준지공시지가를 기준으로 산정한 금액을 말한다) 중 더 높은 가액의 100분의 25에 해당하는 이행강제금을 최초로 처분명령을 한 날을 기준으로 하여 그 처분명령이 이행될 때까지 매년 1회 부과·징수할 수 있음

 

농지임대차

① 임대차계약(농업경영을 하려는 자에게 임대하는 경우만을 말함)과 사용대차계약(농업경영을 하려는 자에게 무상사용하게 하는 경우만을 말함)은 서면 계약을 원칙으로 함 ② 임대차계약은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 농지소재지를 관할하는 시·군·구·읍·면장의 확인을 받고, 해당 농지를 인도받은 경우에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생김 ③ 농지의 임대차 기간은 3년 이상으로 하여야 한다. 다만, 다년생식물 재배지 등 대통령령으로 정하는 농지의 경우에는 5년 이상으로 하여야 함 ④ 임대차 기간을 정하지 아니하거나 3년(다년생식물 재배지 등은 5년) 미만으로 정한 경우에는 3년(다년생식물 재배지 등은 5년)으로 약정된 것으로 본다. 다만, 임차인은 3년(다년생식물 재배지 등은 5년)미만으로 정한 임대차 기간이 유효함을 주장할 수 있음 ⑤ 임대인은 질병, 징집 등 대통령령으로 정하는 불가피한 사유가 있는 경우에는 임대차 기간을 3년(다년생식물 재배지 등은 5년)미만으로 정할 수 있음 ⑥ ③~⑤는 임대차계약을 연장 또는 갱신하거나 재계약을 체결하는 경우 그 임대차 기간에 대하여도 동일하게 적용함 ⑦ 임대인이 임대차 기간이 끝나기 3개월 전까지 임차인에게 임대차계약을 갱신하지 아니한다는 뜻이나 임대차계약 조건을 변경한다는 뜻을 통지하지 아니하면 그 임대차 기간이 끝난 때에 이전의 임대차계약과 같은 조건으로 다시 임대차계약을 한 것으로 봄 ⑧ 임대 농지의 양수인은 이 법에 따른 임대인의 지위를 승계한 것으로 봄