공인중개사 2차 중개사법 중개대상물 확인·설명서

중개대상물 확인·설명서

 

개업공인중개사 기본 확인사항	① 대상물건의 표시(토지, 건축물) ② 권리관계 - 등기부기재사항 - 민간임대등록여부 - 계약갱신요구권 행사여부 ③ 토지이용계획, 공법상이용제한 및 거래규제(토지) ④ 입지조건 ⑤ 관리에 관한 사항 ⑥ 비선호시설(1km이내) ⑦ 거래예정금액 등 ⑧ 취득시 부담할 조세의 종류 및 세율
개업공인중개사 세부 확인사항	⑨ 실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항 ⑩ 내·외부시설물의 상태(건축물) ⑪ 벽면 및 도배상태 ⑫ 환경조건
중개보수 등에 관한 사항	⑬ 중개보수 및 실비의 금액과 산출내역

 

※ 모든 확인·설명서에 공통되는 사항: ①, ②, ⑦, ⑧, ⑨, ⑬

※ 상태 자료요구권의 범위: ⑩, ⑪, ⑫

- ⑩ ~ ⑫ 개업공인중개사가 매도(임대)의뢰인에게 자료를 요구하여 확인한 사항 기재

- ④ ~ ⑥ 개업공인중개사가 확인한 사항 기재

※ ⑧: 취득세·인지세·지방교육세·농어촌특별세 등

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중개대상물 확인·설명서 작성방법(주거용 건축물)

1) 확인·설명자료 항목의 "확인·설명 근거자료 등"에는 개업공인중개사가 확인·설명 과정에서 제시한 자료를 적으며, "대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항"에는 매도(임대)의뢰인에게 요구한 사항 및 그 관련 자료의 제출 여부와 ⑨ ~ ⑫까지의 항목을 확인하기 위한 자료의 요구 및 그 불응 여부를 적습니다. 2) ① ~ ⑧까지는 개업공인중개사가 확인한 사항을 적어야 합니다. 3) ① 대상물건의 표시는 토지대장 및 건축물대장 등을 확인하여 적고... 4) ② 권리관계의 "민간임대 등록여부"는 임대주택정보체계에 접속하여 확인하거나 임대인에게 확인하여... ※ 민간임대주택은 임대사업자가 등록한 주택으로 임대의무기간 중 임대료 증액청구는 5%의 범위를 초과하여 청구할 수 없으며, 임대차계약 또는 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 그 임대료를 증액할 수 없습니다. 5) ② 권리관계의 "계약갱신요구권 행사여부"는 대상물건이 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택으로서 임차인이 있는 경우 매도인(임대인)으로부터 계약갱신요구권 행사 여부에 관한 사항을 확인할 수 있는 서류를 받으면 "확인"에 √로 표시하여 해당 서류를 첨부하고, 서류를 받지 못한 경우 "미확인"에 √로 표시합니다. 이 경우 「주택임대차보호법」에 따른 임대인과 임차인의 권리·의무사항을 매수인에게 설명해야 합니다. 6) ③ 토지이용계획, 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항(토지)의 "건폐율 상한 및 용적률 상한"은 시·군의 조례에 따라 적고, "도시·군계획시설", "지구단위계획구역, 그 밖의 도시·군관리계획"은 개업공인중개사가 확인하여 적으며, 그 밖의 이용제한 및 거래규제사항은 토지이용계획확인서의 내용을 확인하고, 공부에서 확인할 수 없는 사항은 부동산종합공부시스템 등에서 확인하여 적습니다.(임대차 경우는 생략 가능) 7) ⑦ 거래예정금액 등의 "거래예정금액"은 중개가 완성되기 전 거래예정금액을, "개별공시지가(㎡당)" 및 "건물(주택)공시가격"은 중개가 완성되기 전 공시된 공시지가 또는 공시가격을 적습니다.(임대차 경우 생략 가능) 8) ⑧ 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율은 중개가 완성되기 전 「지방세법」의 내용을 확인하여 적습니다.(임대차 경우 제외) 9) ⑨ 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항은 매도(임대)의뢰인이 고지한 사항(법정지상권, 유치권, 「주택임대차보호법」에 따른 임대차, 토지에 부착된 조각물 및 정원수, 계약 전 소유권 변동여부 등)을 적습니다. 공동주택(기숙사 제외) 중 분양을 목적으로 건축되었으나 분양되지 않아 보존등기만 마쳐진 상태인 공동주택에 대해 임대차계약을 알선하는 경우에는 이를 임차인에게 설명해야 합니다. ※ 임대차계약의 경우 임대보증금, 월 단위의 차임액, 계약기간, 장기수선충당금의 처리 등을 확인하고, 근저당 등이 설정된 경우 채권최고액을 확인하여 적습니다. 그 밖에 경매 및 공매 등의 특이사항이 있는 경우 이를 확인하여 적습니다. 10) ⑩ ~ ⑫은 중개대상물에 대해 개업공인중개사가 매도(임대)의뢰인에게 자료를 요구하여 확인한 사항을 적고, ⑩ 내부·외부 시설물의 상태(건축물)의 "그 밖의 시설물"은 가정자동화 시설(Home Automation 등 IT 관련 시설)의 설치 여부를 적습니다. ※ 비거주용 → 소화전, 비상벨 11) ⑬ 중개보수 및 실비는 개업공인중개사와 중개의뢰인이 협의하여 결정한 금액을 적되 "중개보수"는 거래예정금액을 기준으로 계산하고, "산출내역(중개보수)"은 "거래예정금액(임대차의 경우에는 임대보증금 + 월 단위의 차임액 × 100) × 중개보수 요율"과 같이 적습니다. 다만, 임대차로서 거래예정금액이 5천만원 미만인 경우에는 "임대보증금 + 월 단위의 차임액 × 70"을 거래예정금액으로 합니다. 12) 공동중개 시 참여한 개업공인중개사(소속공인중개사를 포함합니다)는 모두 서명·날인해야 하며, 2명을 넘는 경우에는 별지로 작성하여 첨부합니다. ※ 매도인·매수인 → 서명 또는 날인 / 개업공인중개사 → 서명 및 날인

 

 

중개대상물 확인·설명서 비교

 

			주거용 건축물	비주거용 건축물	토지	입목·광업재단 ·공장재단
개업공인중개사 기본 확인사항	① 대상물건의 표시		O	O	O (토지만)	O (토지만, 대상물 종별, 소재지(등기·등록지)
	② 권리관계	등기부기재사항	O	O	O	O
		민간임대등록여부	O	O	X	X
		계약갱신요구권 행사여부	O	O	X	X
	③ 토지이용계획, 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항(토지)		O	O	O	X
	④ 입지조건 (도로와의 관계, 대중교통, 주차장, 교육시설, 판매 및 의료시설)		O	O (도로와의 관계, 대중교통, 주차장만)	O (도로와의 관계, 대중교통만)	X
	⑤ 관리에 관한사항(경비실)		O	O	X	X
	⑥ 비선호시설(1km이내)		O	X	O	X
	⑦ 거래예정금액 등		O	O	O	O
	⑧ 취득 시부담할 조세의 종류 및 세율		O	O	O	O
개업공인중개사 세부 확인사항	⑨ 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항		O	O	O	O
	⑩ 내부·외부 시설물의 상태(건축물)		O	O	X	X
	⑪ 벽면 및 도배상태		O	O(벽면만)	X	X
	⑫ 환경조건(일조량, 소음)		O	X	X	X
중개보수 등에 관한 사항	⑬ 중개보수 및 실비의 금액과 산출내역		O	O	O	O

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부동산 중개활동

 

1. 부동산 판매과정

1) 부동산의 판매과정 중 접근단계(판매제시단계): 고객의 흥미 유발, AIDA원리가 최초로 적용되는 단계

- 주목(attention) → 흥미(interests) → 욕망(desire) → 행동(action)

2) 부동산의 판매과정 중 클로우징: 계약 체결

 

2. 클로우징 방법

1) 점진적 확인법: 고객이 쉽게 동의할 수 있는 질문부터 확인을 구하고 계약을 유도

2) 결과 강조법: 지금 부동산을 구입하지 않으면 후에 후회하게 될 것임을 강조