공인중개사 2차 중개사법 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률

부동산실권리자 명의등기에 관한 법률

 

1. 2자간 명의신탁

 

신탁자

명의신탁약정 (무효) ↔ → 등기이전 (무효)

수탁자 (횡령죄 X)

부동산 양도 (유효) →

제3자

 

2. 중간생략형 명의신탁

 

매도인(원소유자)	매매계약체결 (유효) ↔	매수인(신탁자)
↓ 등기이전 (무효)	※ 매도인과 매수인이 계약했지만 매수인의 부탁으로 매도인이 수탁자명의로 등기한 경우임 → 이 경우, 제3자에게 양도전까지의 소유자는 여전히 매도인(원소유자)임	↓ 명의신탁약정 (무효)
수탁자(등기부상 명의인) - 횡령죄 X
↓ 부동산 양도 (유효) - 적극 관여 시 무효
제3자

 

 

3. 계약명의신탁

 

매도인(원소유자)	※ 매도인은 매수인의 존재를 모르는 경우임 → 이 경우, 제3자에게 양도전까지의 소유자는 수탁자(등기부상 명의인)임. 단, 계약시점 매도인이 명의신탁에 관해 알았더라면 매매계약, 등기이전 모두 무효	매수인(신탁자) - 수탁자에게 자금지원
↕ 매매계약 (유효) 등기이전 (유효)		↕ 명의신탁약정 (무효)
수탁자(등기부상 명의인) - 횡령죄 X
↓ 부동산 양도 (유효) - 적극 관여 시 무효
제3자

 

4. 명의신탁약정에서 제외

1) 양도담보, 담보가등기하는 경우

2) 상호명의신탁

3) 신탁법 또는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 의한 신탁재산인 사실을 등기하는 경우

 

5. 특례

1) 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우 포함)의 명의로 등기한 경우

2) 배우자명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우

3) 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우

단, 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상의 제한을 회피할 목적으로 하지 아니하는 경우에는 명의신탁에 따른 불이익이 배제

 

6. 제재

1) 과징금(명의신탁자, 장기 미등기자, 양도담보 기재 의무 위반한 채권자 등)

당해 부동산평가액의 30% 이하에 해당하는 금액의 범위 안에서 과징금을 부과, 과징금의 금액은 ①, ②의 과징금부과율을 합한 과징금 부과율에 그 부동산 평가액을 곱하여 산정

① 부동산평가액을 기준으로 하는 과징금 부과율

② 의무위반 경과기간을 기준으로 하는 과징금 부과율

2) 이행강제금(명의신탁자, 유예기간 내에 실명등기 등을 하지 아니한 자, 장기 미등기자)

① 과징금 부과일로부터 1년이 경과토록 실명 등기하지 아니한 자 → 부동산평가액의 10% 부과

② 다시 1년이 경과토록 실명 등기하지 아니한 자 → 부동산평가액의 20% 부과

3) 벌칙

① 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금

㉠ 실명등기의무를 위반한 명의신탁자

㉡ 양도담보 사실 기재 의무를 위반한 채권자, 채무자를 허위로 기재하여 제출하게 한 실 채무자

㉢ 장기 미등기자

② 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금: 명의수탁자