공인중개사 2차 중개사법 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법

주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법

 

	주택임대차보호법	상가건물임대차보호법
적용범위	① 주거용건물 전(일)부 임대차( → 사용대차) ② 미등기전세계약에 준용 ③ 건축물 관리대장의 등재여부와 무관하게 사실상 주거용으로 사용시 적용(무허가, 미등기, 가건물 등) ④ 사실상 용도 판단시점(계약체결시 기준) ※ 임차인 ① 자연인(외국인 포함) ② 법인(LH공사, 지방공사, 중소기업) → 대항력 O ※ 주택임대차보호법 적용 불가 - 비주거용 건물(상가, 콘도, 사무실)에 주택목적으로 일부 사용 - 일시사용 임대차 - 보증금이나 월차임을 내지 않는 사용대차 ⊙ 사용대차: 당사자 일방이 상대방에게 무상으로 사용·수익하게 하기 위하여 목적물을 인도할 것을 약정하고 상대방은 이를 사용·수익한 후 그 물건을 반환할 것을 약정하는 계약	① 사업자등록 대상의 영업용 건물의 임대차 ② 법 적용 대상 보증금액 범위 내 - 서울특별시: 9억원 이하 - 과밀억제권역,부산광역시: 6억 9천만원 이하 - 광역시 과밀억제권역,세종,파주,화성,안산,용인,김포,광주: 5억 4천만원 이하 - 그 밖의 지역: 3억 7천만원 이하 ③ 환산보증금 = [ 보증금 + (월차임 X 100) ]
대항력	① 주택 인도 + 주민등록전입신고를 한 다음날(오전 0시) ② 다세대주택: 동·호수까지 기재 ③ 다가구주택: 지번만 기재해도 무방 ④ 공무원의 실수로 주민등록부가 잘못 작성된 경우도 보호대상 ※ (주의) 정확한 지번과 동, 호수로 주민등록 전입신고서를 작성·제출하였는데 담당공무원이 착오로 수정을 요구하여, 잘못된 지번으로 수정하고 동, 호수 기재를 삭제한 주민등록 전입신고서를 다시 작성·제출 → 공시방법으로 유효 X ⑤ 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택의 양도 → 양수인이 채권가압류의 지위 승계, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 가압류 효력을 주장할 수 있다고 보아야 함 ※ 입주 및 전입신고를 한 주택의 소유자가 그 주택을 타인에게 매도함과 동시에 그 주택을 다시 임차 한 경우 → 매수인이 소유권이전등기를 마친 다음날부터 대항력 O	상가 건물 인도 + 사업자등록 신청한 다음날 (오전0시) ※ 상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법 상 대항력 또는 우선변제권을 가지려면 상가건물의 인도 및 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 한다.
우선변제권	보증금(전부)에 대하여 후순위 권리자, 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제 받을 권리 ① 대항요건(인도+전입신고) + 확정일자(즉시 효력발생) → 이 중 늦은 시점 ② 경·공매시 후순위 권리자, 기타 채권자보다 우선하여 보증금 변제 ③ 우선변제권 승계: 금융기관 등이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우 → 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다. ④ 확정일자 임차인은 경매절차에서 배당요구의 종기(첫매각기일 이전)까지 배당요구를 하여야만 배당시에 우선변제를 받을 수 있음 ↔ (주의)임차권등기명령과 비교 ※ 확정일자의 요건을 규정한 이유는 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지일 뿐 대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재사실을 제3자에게 공시하고자 하는 것은 아니므로 아파트의 명칭과 그 전유 부분의 동·호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로는 주택임대차보호법에서 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고는 볼 수 없음 ※ 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환 받기 위하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 함 → 이 경우 별도로 배당요구 X	① 대항요건 + 확정일자(관할 세무서장) ② 경·공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위 권리자, 기타 채권자보다 우선하여 보증금 변제 ③ 우선변제권 승계: 금융기관 등이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우 → 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다.
최우선변제권	소액임차인이 보증금 중 일정액을 다른담보물권자(선순위권리자)보다 우선하여 변제 받을 권리 ① 대항요건 + 보증금 규모 ( → 확정일자) ② 경매개시결정기입등기 전에 대항요건을 갖추어야 함 ③ 경매절차에서 우선변제를 받기 위해서는 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 함 - 서울특별시: 1억 5천만원 이하 - 과밀억제권역,세종,용인,화성,김포: 1억 3천만원 이하 - 광역시,안산,광주,파주,이천,평택: 7천만원 이하 - 그 밖의 지역: 6천만원 이하 ※ 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도변경되어 이를 임차한 소액임차인도 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.	보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리 최우선변제대상 소액보증 규모 → 아래 표 ※ 최우선변제 대상 소액보증금 중 일정액의 합계가 매각(낙찰)대금의 1/2을 초과하는 경우 1/2에 해당하는 금액의 한도 내에서 최우선변제가 인정
임차권등기명령	① 임차권등기 이후에는 주택의 점유와 대항요건을 갖추지 아니하더라도 종전의 대항력 및 우선변제권 상실 X ② 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 보증금 중 일정액에 대하여 우선변제를 받을 권리가 없음(최우선변제권 X, 우선변제권 O) ※ 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무임	① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. ② 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득한다.
계약갱신요구권	① 1회(2년 보장)에 한하여 행사할 수 있고, 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력 발생 ② 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절 X 단, 임차인이 2기의 차임액 연체시, 임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 임대인은 거절 가능	① 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사 가능(임대차 존속시간 1년) ② 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절 X 단, 임차인이 3기의 차임액 연체시 거절 가능
묵시적(법정)갱신	① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봄. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같음( → 상가는 임차인에 대한 규정은 없음) ② 묵시적 갱신된 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력 발생	① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봄 ② 묵시적 갱신된 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력 발생
차임등 증감청구권	차임이나 보증금의 증액청구는 약정한 차임등의 5% 초과 불가(임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내 불가) ※ 주택임대차보호법은 증액청구 상한을 조례로 달리 정할 수 있음( → 상가건물임대차보호법은 X)	차임이나 보증금의 증액청구는 약정한 차임등의 5% 초과 불가(임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내 불가)
월차임전환시 산정률제한	연 10%와 한국은행공시 기준금리에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위 초과 불가	연 12%와 한국은행공시 기준금리에 4.5배수를 곱한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위 초과 불가

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주택임대차보호법

 

 

1. 대항력 우선순위

 

5월 1일: 인도 + 전입신고 + 확정일자	<	5월 1일: (근)저당권
5월 1일: 인도 + 전입신고 + 5월 2일: 확정일자	=	5월 2일: (근)저당권
5월 1일: 인도 + 전입신고 + 확정일자	>	5월 2일: (근)저당권

 

 

2. 확정일자 부여기관에 요청할 수 있는 정보의 범위 제공방법

 

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3. 계약갱신요구권의 손해 배상액

임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신 요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다. 이에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 어느 하나의 금액 중 큰 금액으로 한다.

① 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함)의 3개월분에 해당하는 금액

② 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

③ 위 사유로 인한 갱신 거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

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상가건물임대차보호법 

 

1. 최우선변제대상 소액보증금 규모

 

구분	소액임차보증금액	최우선변제금액
서울특별시	6,500만원 이하	2,200만원 까지
수도권 중 과밀억제권역(서울 제외)	5,500만원 이하	1,900만원 까지
광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시	3,800만원 이하	1,300만원 까지
그 밖의 지역	3,000만원 이하	1,000만원 까지

 

※ 서울에서 보증금 2천만원, 월세 45만원인 경우 → 환산보증금 6천 5백만원으로 최우선 변제의 대상이 되나 보증금만 최우선변제의 대상이 되므로 보증금 2천만원만 최우선변제를 받을 수 있음

 

2. 법 적용대상 보증금액을 초과하는 임대차에 적용되는 것

① 대항력

② 계약갱신요구권

③ 계약갱신의 특례

④ 권리금

⑤ 차임연체와 해지

(임시특례: 이 법 시행일(20.9.29)부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 차임연체액으로 보지 아니한다.)

⑥ 표준계약서 작성 등

 

3. 권리금 → 중개대상물 X

1) 권리금 계약: 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약

2) 권리금 회수기회 보호 등

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.

② 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 정당한 사유

- 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

- 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

- 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우

- 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 법령을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못함

④ 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸

⑤ 표준권리금계약서의 작성 등: 국토교통부장관은 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있음

⑥ 표준계약서의 작성 등: 법무부장관은 임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있음