공인중개사 2차 중개사법 경매와 공매

경매와 공매

 

1. 경매절차의 개요

 

강제경매 (친구)	- 강제집행 절차 중 그 집행의 대상이 부동산일 경우 시행하게 되는 가장 대표적인 강제집행 방법 - 채무자에 대하여 대여금 혹은 물품대금 등을 받을 것이 있어서 소송(대여금 반환 청구소송)을 제기하여 승소판결을 받았다고 하더라도 채무자가 임의로 갚지 아니할 경우에는 강제적인 채무이행을 구하는 강제집행을 실행하여야 하며, 그 중 채무자 소유의 재산 중 부동산에 대하여 실행하는 강제집행의 한 방법 - 예견되지 않은 경매로서 인적 책임(일반재산)
임의경매 (은행)	- 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매 - 저당권 등의 담보권을 가진 채권자에 있어서 채무자가 채무를 임의이행 하지 아니할 경우 담보권에 의하여 보장되는 우선변제를 받기 위하여 담보의 목적물을 경매하는 것 - 예견된 경매로서 물적 책임(특정재산)

 

2. 경매신청 및 경매개시결정

1) 경매개시결정 기입등기의 촉탁

집행 법원이 경매개시결정을 하였을 때에는 그 사유를 등기부에 기입할 것을 등기관에게 직권으로 촉탁하여야 하며, 등기관은 위 촉탁에 의하여 경매개시결정의 기입등기를 하게 됨

※ 경매개시결정 기입등기가 행해지거나 채무자에게 개시 결정의 송달이 되었을 때 압류의 효력이 생김

2) 경매개시결정 정본을 채무자에게 송달하고 임의경매의 경우에는 소유자에게 송달하여야 하나, 실무상은 대개의 경우 소유자와 채무자 모두에게 송달하고 있음

 

3. 배당요구의 종기결정 및 공고

1) 배당요구의 종기결정

경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 집행 법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하여 공고함

 

2) 배당요구의 종기 공고

배당요구의 종기가 정하여진 때에는 법원은 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고

 

3) 배당요구의 종기까지 반드시 배당요구를 하여야 할 채권자

① 집행력 있는 정본을 가진 채권자

② 민법, 상법 기타 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자

- 주택임대차보호법에 의한 소액임차인, 확정일자부임차인

- 근로기준법에 의한 임금채권자

- 상법에 의한 고용관계로 인한 채권이 있는 자 등

③ 경매개시결정 기입등기 후에 가압류한 채권자

④ 국세 등의 교부청구권자

- 국세 등 조세채권 이외의 국민건강보험법, 산업재해보상보험법, 국민연금법에 의한 보험료 기타 징수금

 

4) 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자

첫 경매개시결정 등기 전에 이미 등기를 경료한 담보권자, 임차권 등기권자, 체납처분에 의한 압류 등기권자, 가압류권자, 배당요구종기(첫매각기일)까지 한 경매신청에 의하여 2중개시결정이 된 경우 뒤의 압류채권자

※ 첫 경매개시 결정등기 후에 등기를 경료한 담보권자의 경우 → 배당요구의 종기까지 권리신고를 하면 별도로 배당요구를 하지 않아도 배당에 참가할 수 있다.

※ 2중개시결정: 압류채권자에 우선하는 저당권자 등이 경매 신청하는 경우

 

4. 매각(입찰)의 준비

경매개시결정이 있게 되면, 집행 법원은 경매 목적물의 환가(입찰의 방법으로 매각하여 매각대금을 조성함)를 위한 준비를 하게 됨

1) 현황조사 → 부동산현황조사 보고서)

2) 공과를 주관하는 공무소에 대한 최고: 목적 부동산에 관한 채권의 유무와 한도를 일정 기간 내에 통지해 줄 것을 최고

3) 이해관계인에 대한 채권신고의 최고

법원은 경매개시 결정일로부터 3일 내에 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자 등에 대하여 자신의 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대채권에 관한 계산서를 배당요구의 종기까지 제출할 것을 최고하게 되며 가등기 담보권자에 대하여도 최고함

4) 부동산의 평가 및 최저매각가격의 결정 → 감정평가서

집행 법원은 등기관으로부터 기입등기의 통지를 받은 후 3일 내에 평가 명령을 발하여 감정인으로 하여금 경매 부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정함(최저매각가격에 미달하는 응찰 → 매각 불허)

5) 매각물건명세서의 작성, 비치

매각물건명세서를 작성하고, 이를 입찰기일의 1주일 전까지 법원에 비치하여 일반인이 열람할 수 있도록 하게 하며, 이에는 현황조사보고서 및 감정평가서의 사본도 함께 비치한다.

 

 

5. 매각(입찰) 및 매각결정(낙찰)기일의 지정, 공고, 통지

1) 매각기일 및 매각결정기일의 지정

- 최초의 매각기일 → 공고일로부터 14일 이상의 간격을 둠

- 매각결정기일 → 매각기일부터 1주일 안의 날로 정함

2) 매각기일의 통지

법원이 매각기일과 매각결정기일을 지정하면 이를 이해관계인에게 통지(이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송)

3) 매각기일의 변경

신청채권자 또는 채무자가 신청채권자의 동의서를 첨부하여 변제에 관한 협의가 진행 중이라는 등의 사유로 매각기일의 변경(연기)을 신청하는 경우 → 2회 정도에 한하여 이를 허용

 

6. 매각(입찰)의 실시

부동산의 매각은 ① 매각기일에 하는 호가경매 ② 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기입입찰 ③ 입찰기간 내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세 가지 방법으로 하도록 규정되어 있는데 현재 법원에서 실시하고 있는 통상의 방법인 기일입찰의 방법에 대하여는 다음과 같다.

1) 입찰에 참여할 수 없는 자

① 제한능력자

② 채무자( → 채무자의 가족은 가능), 강제경매에서의 소유자( → 임의경매에서 물상보증인은 가능)

③ 재매각에 있어서 종전 매수인

④ 매각절차에 관여한 집행관

⑤ 매각부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이 감정인인 때에는 그 감정평가법인 또는 소속 감정평가사) 등

 

2) 동시입찰의 원칙

같은 입찰기일에 입찰에 부칠 사건이 2건 이상이거나 목적 부동산이 2개 이상인 경우에는 법원이 따로 정하지 아니한 이상 각 부동산에 대한 입찰을 동시에 실시함

 

3) 입찰표의 기재사항

사건번호, 입찰자의 성명과 주소, 부동산의 표시, 입찰 가격, 대리인에 의하여 입찰하는 경우에는 대리인의 성명과 주소를 기재하고, 그 밖에 매수(신청)보증금액도 기재함

 

4) 매수보증금의 제출

매수보증금은 특별매각조건으로 달리 정함이 없는 한(재매각의 경우에는 매수보증금을 최저매각가격의 2/10 혹은 3/10으로 하는 특별매각조건을 정함이 보통) 최저매각가격의 1/10 상당액이다.

 

5) 입찰의 종결

① 입찰의 마감 및 개찰

매각기일을 마감할 때까지 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에는 집행관은 즉시 매각기일의 마감을 취소하고 같은 방법으로 매수가격을 신고하도록 최고할 수 있음(1기일 2회 입찰제)

② 최고가매수인의 결정

최고의 가격으로 응찰하고 매수보증금도 제출한 자가 2인 이상일 경우 → 그들만을 상대로 추가 입찰을 실시 → 추가입찰을 실시하였는데도 또다시 2인 이상이 최고의 가격으로 응찰한 경우에는 그들 중에서 추첨

③ 차순위매수인의 결정

- 최고가매수인의 입찰 가격에서 그 매수보증금(최저매각가격의 1/10)을 공제한 금액을 넘는 가격으로 입찰에 참가한 자는 최고가매수인이 대금지급의무를 이행하지 아니하는 경우에는 자기의 입찰에 대하여 매각을 허가하여 달라는 신고(차순위매수신고)를 할 수 있음

- 차순위매수신고는 그 신고액이 최저매각가격 이상이어야 하고 또 최고가매수가에서 그 보증금액을 공제한 금액을 초과한 경우에만 할 수 있음

cf. 최고가: 3억, 차순위: 2억 7천, 최저매각: 2억 일 때 차순위 안됨 → 차순위: 2억 8천 이상이어야 함

 

※ 공유자의 우선매수권

공유물지분의 경매에 있어 채무자 아닌 다른 공유자는 매각기일까지 최저매각가격의 10%에 해당하는 금원을 보증으로 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있음. 이러한 다른 공유자의 권리를 우선매수권이라 한다. 이 경우 법원은 공유자에게 매각을 허가하여야 한다. 이때 최고가매수인은 차순위매수신고인으로 되며, 최고가 매수신고가 없는 경우에는 최저매각가격으로 공유자에게 매각을 허가함

④ 매수보증금의 반환

집행관은 입찰절차의 종결을 고지한 후에는 최고가매수인 및 차순위매수신고인 이외의 입찰자에게 그들이 제출한 매수보증금을 즉시 반환하게 됨

 

7. 매각허부결정(낙찰)절차

1) 매각결정기일 및 매각허부 결정

법원은 매각기일이 종료 후 미리 지정된 기일에 매각결정기일을 열어 매각의 허부에 관하여 이해관계인의 진술을 듣고 직권으로 법이 정한 이의사유가 있는지 여부를 조사한 다음, 매각의 허가 또는 불허가결정을 선고하는데 매각의 허부는 결정으로 재판하고 매각결정기일에 선고하게 됨

2) 매각허부에 대한 즉시항고

- 즉시항고는 원 결정을 고지한 날로부터 1주일 내에 제기 → 채무자·소유자 또는 매수인이 즉시항고를 할 때에는 항고보증금(매각대금의 10분의 1) 공탁

- 매각허가결정에 대한 항고는 반드시 항고이유가 기재된 항고장을 제출하거나 항고장을 제출한 날부터 10일 내에 항고이유서를 원심법원에 제출하여야 함. 항고를 하고자 하는 모든 사람은 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 유가증권을 공탁

※ 채무자 및 소유자가 한 항고가 기각된 경우 → 항고보증금 전액 반환청구 불가

※ 그 외의 자가 한 항고가 기각된 경우 → 항고한 날부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 연 12%를 곱한 금액에 대해서는 반환청구불가(반환받지 못함 금액은 배당재단에 편입)

 

8. 매각(낙찰)대금의 납부

1) 대금 납부의 절차

- 대금지급기한제도

- 채권자들이 승낙하면 매수대금의 한도에서 매수대금의 납부 대신 채무 인수 가능

- 배당받을 채권자가 동시에 매수인인 경우에는 매수인은 자기가 수령할 배당액과 매수대금을 배당액에서 상계 가능(채권상계)

2) 대금 납부의 효과

매수인은 매수대금을 완납한 때 → 경매의 목적인 권리를 확정적으로 취득. 이에 따라 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 납부함으로써 매수의 책임을 면하고 즉시 보증금을 반환받을 수 있음

3) 대금 불납부에 따른 법원의 조치

① 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정

② 재매각

- 재매각은 법원이 정한 대금지급기한 내에 매수인이 매수대금을 완납하지 않는 경우에 법원이 직권으로 다시 실시하는 입찰을 말하는데 매수인이 매수대금을 완납하지 않는 경우 차순위매수신고인이 있는 때에는 매각결정기일을 다시 지정하여 차순위매수신고인에 대하여 매각허가결정을 하고 대금지급기한을 지정하게 되며, 새로이 정해진 대금지급기한에도 대금납부를 하지 않으면 재매각을 하게 되며, 재매각에서는 전매수인은 입찰에 참가하지 못함

- 단, 전매수인이 재매각기일의 3일 전까지 매각대금, 지연이자(대금지급기한이 만료된 날로부터 대금납부일까지의 12%의 이자)와 재매각 절차의 비용을 납부한 때에는 재매각절차를 취소하게 됨

 

9. 배당절차

1) 권리분석

① 권리분석과 말소기준권리

㉠ 민사집행법은 소멸주의를 원칙으로 하고 예외적으로 인수주의를 취함

㉡ 말소기준권리: "저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매신청등기"가 있는데. 이들 중 가장 앞선 권리를 기준으로 소제와 인수가 결정됨

※ 전세권은 특별한 경우에 말소기준권리가 될 수 있는데 전세권설정범위가 아파트처럼 전유부분 전부에 설정되었고, 전세권자가 경매신청한 경우에는 전세권이 말소기준권리가 되나 건물 일부에 전세권이 설정된 경우 말소기준권리에 해당하지 않음

② 소제(소멸)주의

③ 인수주의

- 인수되는 권리: 법정지상권, 유치권은 말소기준권리와 관계없이 매수인에게 항상 인수됨

 

2) 배당의 원칙 및 우선순위

① 배당의 원칙: 물권은 채권에 우선(담보가등기는 저당권으로 취급, 확정일자 있는 임차권은 물권화 되어 물권으로 취급)

- 담보물권(저당권, 담보가등기, 확정일자 있는 임차권)과 가압류한 채권과의 순위

 

담보물권 설정 후 가압류	담보물권 선순위
가압류 후 담보물권	동순위(채권금액의 비율로 안분배당)

 

② 배당순위

㉠ 0순위: 경매집행비용, 제3취득자의 비용상환청구 채권액(임차인을 포함한 점유자가 지출한 필요비와 유익비)

㉡ 1순위(최우선변제): 소액임차보증금 중 일정액, 임금채권 중 일정액(3개월분 임금, 3년간 퇴직금, 재해보상금)

㉢ 2순위: 국세·지방세 중 당해세(경매목적 부동산에 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세, 재산세)

㉣ 3순위(시간순에 따라 우선변제): 담보물권, 확정일자 있는 임차권, 등기된 임차권, 당해세 이외의 국세·지방세

㉤ 4순위: 최종 3월분의 임금 및 최종 3년간 퇴직금을 제외한 일반 임금, 퇴직금, 기타 근로관계로 인한 채권

㉥ 5순위: 각종 공과금(건강보험료, 국민연금보험료, 산업재해보상보험료, 공과금)

㉦ 6순위: 일반채권(확정일자 없는 임차보증금채권 등)

 

10. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령

1) 소유권이전등기 등의 촉탁

매수인이 대금을 완납하면 목적부동산의 소유권을 취득하므로, 집행 법원은 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산 상의 부담의 말소등기를 등기관에 촉탁

2) 부동산인도명령

매수인이 매수대금 전액을 납부한 후에는 채무자에 대하여 직접 자기에게 목적부동산을 인도할 것을 구할 수 있으나, 채무자가 임의로 인도하지 아니하는 때에는 대금완납 후 6월 이내에 집행 법원에 대하여 집행관으로 하여금 목적부동산을 강제로 매수인에게 인도케 하는 내용의 인도명령을 신청

 

11. 경매와 공매의 비교

 

구분	법원경매(압류부동산 공매)	비업무용부동산 공매
매각방법	입찰	입찰 또는 유찰계약
가격인하율	20% ~ 30% 저감 (압류부동산공매의 경우 10%)	- 일률적으로 정해져 있지는 않음 - 보통 10% 범위 내에서 정해지거나 조건만 완화되는 경우가 있음
대금납부	일시불	분할납부 가능
사전점유	불가	가능
계약자명의변경	불가	가능
농지취득자격증명	적용(발급받아야 함)	적용(발급받아야 함)
토지거래허가	면제	허가필요하나 3회 이상 유찰시 허가 면제