공인중개사 2차 중개사법 계약서 작성, 부동산거래 전자계약시스템 등

계약서 작성

 

1. 계약서 필요적 기재사항: 계약서의 서식은 어떠한 형식이어도 무관하나 필요적 기재사항은 반드시 기재

(암기: 조, 계, 확 / 인, 물 / 물, 권, 거, 그)

 

1) 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또한 기한 2) 계약일 3) 중개대상물 확인·설명서 교부일자 4) 거래당사자의 인적사항 5) 물건의 표시 6) 물건의 인도일시 7) 권리이전의 내용 8) 거래금액, 계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 9) 그 밖의 약정내용

 

거래당사자의 인적사항	- 매도인: 부동산등기부, 주민등록중증, 등기필증 등 - 매수인: 주민등록증 - 대리인 ① 임의대리인: 인감증명이 첨부된 위임장, 등기필증  ② 법정대리인: 가족관계증명서나 기본증명서
물건의 표시	- 토지: 소재지, 지목, 면적 ※ 수량매매인지 필지매매인지는 계약서에 공부상 총면적을 표시하고 평당 가격을 기재했느냐 보다는 매수인의 관심이 토지 자체냐 일정한 면적이냐에 의해 결정 - 건물: 소재지, 건물번호, 층수, 구조, 면적 - 정원석, 정원수, 조명기구, 주방시설 등 건물이 종물로서 공시되지 아니한 중요시설이나 물건의 소유관계 명시
물건의 인도일시	중개대상물의 인도시기 및 이행기
권리이전의 내용	매매, 교환, 임대차, 저당권 설정 등
거래금액, 계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항	- 계약금 ① 증약금: 계약 체결의 증거로서의 의미를 갖는 계약금 ② 해약금: 당사자 간 특약이 없으면 해약금으로 추정 ③ 위약금: 계약 불이행에 대한 위약벌로서의 성격 - 중도금: 이행의 착수에 해당하는 것으로 중도금 지급시 본 계약은 확정 - 잔금: 소유권이전등기신청서류와 잔금지불은 동시이행관계
그 밖의 약정내용	- 담보책임: 법정책임이며 무과실책임으로서 임의규정이므로 당사자의 약정으로 담보책임의 규정의 적용을 배제할 수 있으며, 계약서에 담보책임에 관한 내용이 기재되어 있지 않다 하여도 담보책임은 인정됨 - 매매비용: 계약서 작성비용과 인지세, 계약서 공증비용, 목적물 측량비용, 목적물 감정비용, 중개 수수료 등(단, 소유권이전등기신청에 들어가는 비용은 매매비용에 해당하지 않음)
조건이나 기한, 계약일, 중개대상물 확인·설명서 교부일자

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부동산거래 전자계약시스템

 

1. 부동산거래 전자계약시스템 흐름도

1) 부동산 전자거래가 가능한 중개사무소 확인 후 중개 의뢰

2) 개업공인중개사를 통한 거래계약서 작성 후

3) 본인 명의의 스마트폰을 통해 확인하고 설명을 들은 후 전자서명

4) 계약이 완료되면 전자거래시스템에 실거래가 등록 또는 확정일자 신고가 자동처리

5) 계약관련서류는 공인전자문서센터에 보관하여 필요시 열람 또는 출력 가능

 

2. 부동산거래 전자계약시스템 적용기술

1) DB암호화 - 전자계약서 생성 시 주민등록번호 뒷자리(7자리) 암호화가 적용

2) 휴대폰 본인인증 -  전자서명 시 휴대폰 본인인증을 통하여 본인 확인

3) 지문, 서명(선택사항) - 태블릿 PC에 지문인식기를 통하여 거래당사자의 지문정보를 저장

4) 전자서명패드 - 스마트폰 또는 PC서명란을 클릭하여 전자서명

5) 공인전자서명 - 거래당사자의 서명이 완료되면 개업공인중개사는 PC를 이용하여 부동산거래 전자계약시스템에 로그인 후 공인전자서명

6) 타임스탬프 - 개업공인중개사의 서명이 완료되면 타임스탬프를 이용하여 전자문서에 대한 위조나 변조 방지

7) 공인전자문서센터 - 타임스탬프가 반영된 전자계약서를 공인전자문서센터에 보존기간 동안 보존

 

3. 장점

1) 거래당사자

① 부동산거래 전자계약 시스템을 이용하여 계약을 체결하면 부동산실거래가 자동신고

② 임대차계약 확정일자 부여 등도 간편하게 일괄적으로 자동처리

③ 은행별 대출금리 할인(0.2%)

④ 계약서류는 개인이 갖지 않고 공인전자문서센터에 보관하며 필요시 열람 또는 출력할 수 있음

⑤ 등기수수료(전세권설정, 소유권이전) 30% 절감

2) 개업공인중개사

① 건축물대장·토지대장 등 정부의 각종 행정망과 연계 서비스를 받을 수 있어 중개사고 예방에도 효과적

② 거래계약서 공인전자문서센터에 보관되어 5년간 보존의무 없음

 

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계약서 검인제도와 소유권이전등기 등 신청의무

 

1. 소유권이전등기 등 신청의무

1) 소유권이전등기 등 신청의무

① 쌍무계약의 경우: 등기신청의무기준일(잔금지급일과 같은 반대급부 이행완료일)로부터 60일 내

② 편무계약의 경우: 등기신청의무기준일(계약의 효력발생일)로부터 60일 내

※ 쌍무계약(계약의 쌍방 당사자가 서로 대가적 관계에 있는 채무를 부담하는 계약: 매매·교환·임대차 등)

※ 편무계약(계약의 일방 당사자만 채무를 부담하거나 대가적 관계에 있지 않은 계약: 증여·사용대차·현상광고)

2) 잔금지급이후 전매인의 등기신청의무: 잔금지급(계약의 효력발생일) 후 제3자와 소유권 이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 하는 경우에는 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전 등기를 신청

※ 전매인: 갑이 을에게 부동산 매매 → 을이 소유권이전등기 않고 병에게 매매 시 "을"을 전매인이라고 함

3) 잔금지급이전 전매인의 등기신청의무: 등기신청의무기준일 전에 제3자와의 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약의 등기신청의무기준일로부터 60일 내에 소유권이전등기를 신청

4) 미등기부동산 매도인의 소유권 보존등기 신청 의무

① 소유권보존등기를 신청할 수 있었음에도 이를 하지 아니한 채 계약을 체결한 경우는 계약을 체결한 날로부터 60일 내

② 계약 체결 후 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 경우에는 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 날로부터 60일 내

5) 제재

① 행정형별

㉠ 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금

- 소유권이전등기를 신청할 자가 등기원인을 허위로 기재하거나 소유권이전등기 외의 등기를 신청한 경우

- 상기 2), 3)의 경우 조세부과를 면하려 하거나, 다른 시점 간의 가격 변동에 따른 이득을 얻으려 하거나, 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령을 회피할 목적으로 미등기전매를 한 경우

㉡ 1년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금

- 계약서에 검인 신청하지 아니하고 다시 제3자에게 소유권이전을 내용으로 하는 계약 체결한 경우(탈법목적여부 불문)

② 과태료

등기권리자가 상당한 사유 없이 등기신청을 해태(기일을 이유 없이 넘겨 책임을 다하지 않음)한 때에는 그 해태한 날 당시의 부동산에 대하여 표준세율에서 1천분의 20을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액의 5배 이하에 상당하는 금액의 과태료에 처한다. 다만, 부동산 실권리자명의등기에 관한 법률 규정에 의하여 과징금을 부과한 경우에는 그러하지 아니함

 

2. 계약서 검인제도

 

검인신청자	계약을 체결한 당사자나 위임을 받은자, 계약서를 작성한 개업공인중개사, 변호사, 법무사
구비서류	계약서 또는 판결서의 원본·정본
검인기관	부동산소재지를 관할하는 시·군·구의 장 또는 권한을 위임받은 자
검인계약서	검인필요 - 계약원인으로 소유권이전등기를 신청할 경우 - 매매계약서·분양권매매계약서(부동산거래신고를 한 경우에는 검인불요) - 교환계약·증여계약 - 판결서 또는 판결과 같은 효력이 있는 조서 - 양도담보계약서, 공유물분할계약서, 가등기에기한본등기, 명의신탁해지약정서 등	검인불요 - 임대차나 저당권 설정계약서 - 경매·공매 또는 공용수용으로 소유권 이전하는 경우 - 거래의 일방당사자가 국가·지자체인 경우 - 입목·광업재단·공장재단 계약서 - 소유권이전청구권보전의 가등기 - 토지거래허가를 받은 경우 - 부동산거래신고 등 법에 따라 부동산거래신고를 한 경우
필요적 기재사항	- 거래 당사자 - 목적부동산 - 계약연월일 - 대금 및 그 지급일자 - 부동산개업공인중개사가 있는 경우 그 개업공인중개사 - 계약의 조건, 기한이 있는 경우 조건, 기한
검인계약서 교부	형식적 요건의 구비여부만을 확인 → 지체없이 검인
전매 시 검인신청	먼저 체결된 계약의 계약서에 검인