공인중개사 2차 공시법령 토지의 등록

토지의 등록단위(필지)

 

1. 1필지의 성립요건 = 합병조건

 

① 지번부여지역 동일	문래동과 구로동의 토지는 1필지가 될 수 없다.
② 소유자 동일	甲 토지와 乙 토지는 1필지가 될 수 없다.
③ 지목(용도) 동일	지목이 다른 토지( → 전 과 답)은 1필지가 될 수 없다.
④ 축척 동일	축척이 다른 토지는 1필지가 될 수 없다.
⑤ 지반의 물리적 연속	도로, 하천 등으로 단절된 토지는 1필지가 될 수 없다.
⑥ 등기여부 동일	등기된 토지와 미등기된 토지는 1필지가 될 수 없다.

 

2. 양입지 - 종된 토지

1필지의 요건 중 토지일부분의 용도가 다른 일정한 경우에 별개의 필지로 확정하지 않고, 주된 용도의 토지에 편입되어 1필지로 확정되는 종된 용도의 토지

 

요건 = 1필지로 됨	· 주된( → 종된) 용도의 토지의 편의를 위하여 설치된 도로·구거 등의 부지 · 주된 용도의 토지에 접속하거나 둘러싸인 토지로서 다른 용도로 사용되고 있는 토지
(암기: 10,대,33)	다음의 경우에는 주된 지목에 편입하지 않고 별개의 필지로 확정하여야 한다. · 종된 토지의 면적이 주된 토지면적의 10%를 초과하는 경우 · 종된( → 주된)토지지목이 대(垈)인경우 · 종된( → 주된)토지의 총면적이 330㎡를 초과하는 경우

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필지의 등록사항 → 지번, 지목, 경계, 면적

 

1. 지번

 

1) 부여 주체

지적소관청( → 국토교통부장관)이 지번부여지역별로 동, 리( → 시, 군, 구별) 차례대로 부여한다.

 

2) 지번의 표기와 구성

- 표기: 아라비아 숫자로 표기하되, 임야대장 및 임야도( → 임야)에 등록하는 토지의 지번은 숫자 앞에 '산'( → 임)자를 붙인다.

- 구성(본번과 부번)

지번은 본번과 부번으로 구성하되, 본번과 부번은 'ㅡ'표시로 연결하고 'ㅡ'는 '의'로 읽는다

본번만으로 구성하는 지번을 단식지번이라고 하고, 본번에 부번을 붙여 구성된 지번을 복식지번이라 한다.

 

3) 지번의 부여방법

북서기번법: 북서쪽에서 기번하여 남동쪽으로 순차적으로 지번을 부여하는 방법으로 아라비아숫자로 지번을 부여할 때 적합한 방법이다 → 우리나라

 

4) 토지이동 등에 따른 지번부여방법

 

신규등록 =등록전환에 따른 지번부여	⊙ 원칙: 그 지번부여지역의 인접토지의 본번에 부번( → 본번)을 붙여서 부여한다. ⊙ 예외: 지번부여지역의 최종본번의 다음 순번의 본번으로 지번을 부여한다( → 자유식) - 대상 토지가 여러 필지인 경우 - 대상 토지가 그 지번부여지역의 최종 지번의 토지에 인접하여 있는 경우 - 대상 토지가 이미 등록된 토지와 멀리 떨어져 있어서 등록된 토지의 본번에 부번을 붙이는 것이 불합리한 경우
분할	⊙ 원칙: 1필지는 분할 전 지분으로 하고 나머지필지는 본번의 최종부번( → 본번)의 다음순번의 부번( → 본번)을 부여한다. ⊙ 예외: 분할되는 필지에 주거·사무실 등의 건축물이 있는 필지에 대하여는 분할 전의 지번을 우선( → 신청)하여 부여하여야 한다.( → 부여 할 수 있다.)
합병	⊙ 원칙: 합병대상지번 중 선순위( → 후순위)지번으로 하되, 본번으로 되는 지번이 있을 때에는 본번 중 선순위 지번을 합병 후의 지번으로 한다. ⊙ 예외: 토지소유자가 합병 전의 필지에 주거·사무실 등의 건축물이 있어서 그 건축물이 위치한 지번을 합병 후의 지번으로 신청( → 우선)할 때에는 그 지번을 합병 후의 지번으로 부여하여야 한다.( → 부여 할 수 있다.)
지적확정측량 실시지역	⊙ 원칙: 종전지번 중 본번( → 부번)으로 부여한다. 다만 다음지번은 제외한다. - 지적확정측량을 실시한 지역안의 종전의 지번과 지적확정측량을 실시한 지역밖에 있는 본번이 같은 지번이 있을 때에는 그 지번 - 지적확정측량을 실시한 지역에 경계에 걸쳐있는 지번 ⊙ 예외: 부여할 수 있는 종전의 지번의 수가 새로이 부여할 지번의 수보다 적은 때에는, - 블록단위로 하나의 본번을 부여한 후 필지 별로 부번을 부여하거나 - 그 지번부여지역의 최종본번( → 부번)의 다음순번부터 본번( → 부번)으로 하여 지번을 부여 할 수 있다(=자유식) ⊙ 준용: 다음의 경우에는 지적확정측량 실시지역의 지번부여방법을 준용한다. → 본번 - 지번부여지역 안의 지번변경: 시,도지사 승인 - 축척변경시행지역에서의 지번부여할 때: 시,도지사 승인 - 행정구역개편에 따라 새로이 지번을 부여할 때
도시개발사업 등이 준공되기 전의 지번부여	지적소관청은 도시개발사업 등이 준공되기 전에 사업시행자( → 소유자)가 사업계획도( → 지번별조서)에 의하여 지번 부여신청을 하는 때에는 지번을 부여할 수 있다.
지번의 변경시 지번부여	⊙ 의의: 지적소관청은 지적공부에 등록된 지번을 변경할 필요가 있다고 인정하면 시·도지사나 대도시 시장의 승인( → 국토교통부장관 승인)을 받아 지번부여지역의 전부 또는 일부에 대하여 지번을 새로 부여 할 수 있다. ⊙ 승인 및 통지: 신청을 받은 시·도지사 또는 대도시 시장은 지번변경사유를 심사한 후 그 결과를 지적소관청에 통지하여야 한다. ⊙ 지번부여방법: 도시개발사업 등의 완료로 지적확정측량( → 등록전환) 시행지역 지번부여방법규정을 준용한다.

 

5) 결번대장( → 지번대장)

지적소관청은 행정구역개편, 도시개발사업의 시행, 지번변경, 축척변경, 지번정정 등의 사유로 결번이 생긴 때에는 지체없이 그 사유를 결번대장에 적어 영구히 보존하여야 한다.

 

결번이 발생하는 경우	결번이 발생하지 않는 경우
등록전환 합병 바다로 된 토지의 등록말소 도시개발사업의 시행 축척변경 행정구역개편 지번변경 지번정정등	지목변경 분할 신규등록

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2. 지목

 

1) 의의: 지목이라 함은 토지의 주된 용도( → 형상)에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말한다.(용도지목)

 

2) 지목설정의 원칙

- 단식지목의 원칙: 하나의 필지마다 하나의 지목을 설정한다.

- 주지목추종의 원칙: 1필지가 둘 이상의 용도로 활용되는 경우에는 주된 용도에 따라 지목을 설정한다.

- 사용목적추종의 원칙: 택지개발사업시행지역이면 그 사업목적에 따라 지목을 '대'로 설정하는 원칙을 말한다.

- 일시변경불변의 원칙: 토지가 일시적 또는 임시적인 용도로 사용될 때에는 지목을 변경하지 아나한다는 원칙을 말한다.

 

3) 지목의 구분

 

전(田) ( → 밭 전)	물을 상시적으로 이용하지 아니하고 곡물·원예작물( → 과수류 제외)·약초·뽕나무...등의식물을 주로 재배하는 토지와 식용을 위하여 죽순을 재배하는 토지
답(畓) ( → 논 답)	물을 상시적으로 직접 이용하여 벼·연·미나리·왕골 등의 식물을 주로 재배( → 자생)하는 토지
과수원	사과·배·밤·호도·귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배( → 자생)하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지. 다만, 주거용 건축물의 부지는 '대'로 한다.
목장용지	- 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지 - 가축을 사육하는 축사 등의 부지와 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 주거용 건축물의 부지는 '대'로 한다.
임야	산림 및 원야를 이루어 있는 암석지·자갈땅·모래땅·습지·황무지·죽림지·수림지 등의 토지 → 간석지(=갯벌)
광천지	지하에서 온수·약수·석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지에 사용되는 부지 다만, 온수·약수·석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관·송유관 및 저장시설의 부지는 제외한다( → 잡종지)
염전	바닷물을 끌어들여 소금을 재취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장 등 부속시설물의 부지 다만, 천일제염방식에 의하지 아니하고 동력에 의하여 바닷물을 끌여들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지는 제외한다.( → 공장용지)
대	- 영구적 건축물 중 주거·사무실·점포(도매시장,소매시장)와 박물관·극장·미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지 -택지조성공사가 준공된 토지
공장용지	제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지
학교용지	학교의 교사와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지
주차장	자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지, 시설물의 부지 인근에 설치된 부설주차장 다만, 다음에 해당하는 시설의 부지를 제외한다. - 노상주차장( → 도로) 및 부설주차장 - 자동차 등의 판매 목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장(잡종지)
주유소용지	석유석유제품, 액화석유가스 또는 전기 또는 수소 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지, 저유소 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지 다만, 자동차·선박·기차등의 제작 또는 정비공장 안에 설치된 유·송유시설 등의 부지를 제외한다.( → 공장용지)
창고용지	물건 등을 보관 또는 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
도로	일반공중의 교통운수를 위하여 보행 또는 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지, 도로로 개설된 토지, 고속도로 안의 휴게소 부지, 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지 다만, 아파트·공장 등 단일용도로 일정한 단지 안에 설치된 통로 등을 제외한다. - 국도 및 지방도로의 휴게소 → 대 - 지하도로·고가도로의 지목은 도로가 아니다.
철도용지	교통운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사·차고·발전시설 및 공작창 등 부속시설물의 부지
제방	조수, 자연유수, 모래, 바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제, 방수제, 방사제, 방파제 등의 부지
하천	자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지
구거	용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지
유지	물이 고이거나 상시적으로 물을 저장 하고 있는 댐·저수지·소류지·호수·연못 등의 토지와 연·왕골 등이 자생( → 재배)하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지
양어장	육상에( → 해상에) 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
수도용지	물을 정수하여 공급하기 위한 취수·저수·도수·정수·송수 및 배수시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지
공원	일반 공중의 보건·휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 공원 또는 녹지로 결정·고시된 토지 다만, 묘지공원 → 묘지 / 국립공원 → 임야 / 과천어린이 대공원 → 유원지
체육용지	국민의 건강증진과 여가선용을 위하여 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장·실내체육관·야구장·골프장·스키장·승마장·경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지 다만, 체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장·골프연습장·실내수영장 및 체육도장(=대), 유수를 이용한 요트장 및 카누장( → 하천) 등의 토지는 제외한다.
유원지	일반 공중의 위락·휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장·유선장·낚시터·어린이놀이터·동물원·식물원·민속촌·경마장·야영장 등의 토지와 접속된 부속시설물의 부지
종교용지	일반공중의 종교의식을 위하여 예배·법요·설교·제사 등을 하기 위한 교회·사찰·향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
사적지	문화재로 지정된 역사적인 유적·고적·기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지 다만, 학교용지·공원·종교용지 등 다른 지목으로 된 토지 안에 있는 유적·고적·기념물 등을 보호하기 위하여 구획된 토지를 제외한다.
묘지	사람의 시체나 유골이 매장된 토지, 묘지공원으로 결정·고시된 토지 및 봉안시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지 다만, 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 '대'로 한다.
잡종지	비행장, 변전소·송신소·송유시설, 공동우물, 오물처리장, 쓰레기매립장, 여객자동차터미널, 자동차운전학원, 폐차장 등 자동차와 관련된 독립적인 시설물을 갖춘 부지, 도축장, 야외시장, 흙을 파내는 곳(채사장), 돌을 캐내는 곳(채석장), 실외에 물건을 쌓아두는 곳(야적장), 수신소, 공항시설 및 항만시설부지, 갈대밭

 

4) 지목의 표시방법 → (암기: 차, 장, 천, 원)

⊙ 토지(임야)대장에 등록할 때는 지목명칭전체(정식명칭)와 코드번호로 등록한다.

⊙ 지적도와 임야도(도면)에는 '부호'( → 정식명칭)로 표기한다.

- 원칙: 머리글자(두문자)로 표기한다.

- 예외: 차문자로 표기 → 주차장, 공장용지, 하천, 유원지

⊙ 공유지연명부, 대지권등록부, 경계점좌표등록부에는 지목을 등록하지 않는다.

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3. 경계

 

1) 경계의 의의

경계라 함은 지적측량에 의하여 필지별로 경제점 간을 직선으로 연결하여 도면(지적도+임야도) 지적공부에 등록한 선을 말한다.

지적공부에 등록하여 공적으로 인증된 지번과 지번과의 경계선을 가리키는 것이고, 사적인 소유권의 경계선을 가리키는 것은 아니다.

 

2) 지상경계의 결정기준 → (암기: 고, 하, 절, 상)

높낮이(고저) 차가 없는 경우 → 중앙 (단, 구조물의 소유자가 다른 경우는 제외)

높낮이(고저) 차가 있는 경우 → 하단부 (단, 구조물의 소유자가 다른 경우는 제외)

절토된 부분 → 상단부 (단, 구조물의 소유자가 다른 경우는 제외)

바다와 육지 → 최대 만조위

공유수면매립지의 토지 중 제방 등을 토지에 편입하여 등록하는 경우 → 바깥쪽 어깨 부분

 

3) 분할에 따른 지상경계(지상건축물)

⊙ 원칙: 지상건축물을 걸리게 결정하여서는 아니 된다. 즉, 매매나 소유권이전 또는 토지이용상 불합리한 지상경계를 시정하기 위하여 분할하는 경우 1필지 일부가 용도가 다르게 되어 분할하는 경우에는 지상경계는 지상건축물이 걸리게 결정하여서는 아니된다.

⊙ 예외: 다음의 경우 분할에 따른 지상경계는 지상건축물을 걸리게 결정할 수 있다. → (암기: 공, 사, 계, 판)

- 공공사업으로 인하여 수도용지, 학교용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거, 유지( → 유원지) 등의 지목으로 토지를 분할하는 경우

- 도시개발사업시행자가 사업지구의 경계를 결정하기 위하여 분할하고자 하는 경우

- 도시계획결정고시와 지형도면고시가 된 지역의 도시, 군관리계획선에 따라 토지를 분할하는 경우

- 법원이 확정판결이 있는 경우

 

4) 지상경계의 위치표시(지상경계점등록부)

① 토지의 지상경계는 둑, 담장 그밖에 구획의 목표가 될 만한 구조물 및 경계점표시 등으로 표시한다.

② 지상경계점등록부: 지적소관청은 토지의 이동에 따라 지상경계를 새로 정한 경우에는 지상경계점등록부를 작성, 관리하여야 한다.

③ 지상경계점등록부의 등록사항 → (암기: 소, 지, 목, 경계점, 종, 좌, 사, 위)

- 토지의 소재

- 지번

- 지목(공부상 지목과 실제 토지이용 지목)

- 경계점 표지의 종류 및 경계점 위치

- 경계점 좌표(경계점좌표등록부시행지역에 한한다)

- 경계점의 사진파일

- 경계점의 위치 및 위치설명도( → 소유자, 고유번호, 축척)

 

5) 지상 경계점 표시 설치 후 측량

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 지상 경계점에 따른 경계점표지를 설치한 후 측량할 수 있다.

- 도시개발사업 등의 사업시행자가 사업지구의 경계를 결정하기 위하여 토지를 분할하려는 경우

- 공공사업 등에 따라 학교용지·도로·철도용지·제방·하천·구거·유지·수도용지 등의 지목으로 되는 토지인 경우: 해당 사업의 시행자와 행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장이 토지를 취득하기 위하여 분할하려는 경우

- 도시, 군관리계획 결정고시와 같은 지형도면 고시가 된 지역의 도시, 군관리계획선에 따라 토지를 분할하려는 경우

- 소유권이전, 매매, 불합리한 지상경계를 시정하기 위하여 토지를 분할하려는 경우

- 관계 법령에 따라 인가·허가 등을 받아 토지를 분할하려는 경우

 

6) 지적확정측량의 경계

지적확정측량의 경계는 공사가 완료된 현황대로 결정하되, 공사가 완료된 현황이 사업계획도와 다를 때에는 미리 사업시행자에게 그 사실을 통지하여야 한다.

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4. 면적

 

1) 의의

면적이라 함은 지적측량에 의하여 지적공부(토지대장과 임야대장)에 결정(측정) 등록된 1필지의 수평상의 넓이를 말한다.

 

2) 면적의 등록단위: 면적의 단위는 제곱미터( → 평)로 한다.

 

3) 면적의 측정대상

 

면적측정의 대상 O	면적측정의 대상 X
- 경계복원측량 및 지적현황측량 등에 의하여 면적측정이 수반되는 경우 - 토지를 신규등록하는 경우 - 등록전환을 하는 경우(임야대장 → 토지대장) - 분할을 하는 경우 - 도시개발사업 등으로 토지의 표시를 새로이 확정하는 경우   ( → 지적확정측량) - 축척변경을 하는 경우 - 지적공부를 복구하는 경우 - 면적 또는 경계의 오류정정을 하는 경우	- 경계복원측량 및 지적현황측량 - 면적의 증감없이 경계의 위치만 잘못 등록된 위치 정정 - 지번변경 - 지목변경 - 합병 - 평을 제곱미터로 면적환산시 - 기초측량 - 지적공부 재작성

 

4) 면적의 결정 및 단수처리

① 지적도의 축척이 1/1000, 1/1200, 1/3000, 1/6000인 지역

표기: 이 지역 토지는 1㎡(정수단위)까지 구한다. 다만, 1필지의 면적이 1㎡ 미만인 때에는 1㎡로 한다.

 

② 지적도의 축척이 1/500, 1/600인 지역과 경계점좌표등록부 시행지역

표기: 이 지역 토지의 면적은 ㎡이하 소수점 한 자리 단위로 한다. 다만, 1필지의 면적이 0.1㎡ 미만인 때에는 0.1㎡로 한다.

 

구분	축척	등록단위	단수처리
지적도	1/500, 1/600 (경계점좌표등록부지역)	0.1㎡	0.05㎡ 초과 → 올림
			0.05㎡ 미만 → 버림
			0.05㎡ 인 때 앞자리가 0 or 짝수 → 버림
			0.05㎡ 인 때 앞자리가 홀수 → 올림
	1/1000, 1/1200, 1/2400, 1/3000, 1/6000	1㎡	0.5㎡ 초과 → 올림
임야도	1/3000, 1/6000		0.5㎡ 미만 → 버림
			0.5㎡ 인 때 앞자리가 짝수 → 버림
			0.5㎡ 인 때 앞자리가 홀수 → 올림

 

5) 면적측정방법

① 전자면적계산법: 평판측량방법으로 세부측량을 한 지적도나 임야도에 등록하는 지역에서 사용한다. 즉, 도면상에서 2회 측정하여 그 평균치를 측정면적으로 한다.

② 좌표면적계산법: 경위의측량방법으로 세부측량을 한 경계점좌표등록부 시행지역의 면적측정은 '경계점좌표'에 따른다.