공인중개사 2차 공시법령 토지의 이동 및 지적정리

토지의 이동

 

토지의 표시(소재, 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표)를 새로이 정하거나 변경 또는 말소하는 것을 말한다.

 

토지이동에 해당하는 경우	토지이동에 해당하지 않는 경우
- 신규등록, 등록전환 - 분할, 합병, 지목변경 - 축척변경, 바다로 된 토지의 등록말소 - 도시개발사업 등으로 인한 이동 - 등록사항 오류 정정 - 행정구역 명칭변경	- 개별공시지가의 변경 - 토지소유자의 변경 - 토지소유자의 주소 변경 (암기: 개, 소, 주는 토지이동이 아니다)

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토지이동의 종류별 특징

 

종류	대상토지	신청의무(60일) → 과태료 X	지적측량 (경계, 면적)	등기촉탁	특징
신규등록	- 새로이 조성된 토지 ( → 공유수면매립지) - 등록 누락된 토지	그 사유가 발생한 날로 부터 60일	O	X	'등' 자 나오면 틀린다. 등기촉탁 X
등록전환	산, 계획, 임, 임	60일	O	O	허용 초과 → 직권정정 허용 이내 →등록전환될
분할	- 소유권이전 - 경계시정 - 매매 - 용도변경	원칙: 신청의무 X 용도변경시 60일	O	O	지목(용도)변경시 신청의무
합병	부여, 소, 목, 축, 연, 등, 신, 임창용 승	원칙: 신청의무 X 주공, 수, 학, 도, 철, 저(제), 하, 구, 유, 공공체 60일	X	O	지적측량 X 신, 임, 창, 용, 승
지목변경	- 형질 변경 - 용도 변경 - 사업시행자가 공사준공 전에 합병 신청	60일	X	O	지적측량 X
바다말소	원상회복 X 다른지목가능성 X	90일 통지받은날로 부터	전부 X 일부 O	O	측량비용부담 X
축척변경	지적도만 소축척 → 대축척	2/3동의 → 축척변경 → 시,도 승인 → 20일 이상 시행공고 → 30일 이내 경계점표시의무 → 새로이 표시사항 결정 → 청산 → 확정공고 → 지적공부정리 및 등기촉탁 (암기: 20시, 30경, 청산가리 15개, 고, 통 20배, 6, 6, 1)

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신규등록

 

1. 신규등록 첨부서류(소유권증명서류)

 

첨부서류 O → (암기: 이, 준, 기, 판, 소, 리)	첨부서류 X
- 공유수면매립법에 따른 준공검사확인증 사본 - 도시계획구역의 토지를 지방자치단체 명의로 등록하는 때에는 기획재정부 장관과 협의한 문서 - 법원의 확정판결서 정본 또는 사본 - 기타 소유권 증명서류 사본	- 등기사항증명서 - 등기필정보 - 지형도면
제출의 면제: 소유권증명서류를 지적소관청이 관리하는 경우에는 지적소관청의 확인으로 서류제출을 갈음할 수 있다.

 

2. 지적공부에의 등록 및 정리방법

1) 등기촉탁: 지적소관청이 지적공부를 정리후에 등기촉탁하지 않는다

2) 소유자: 신규등록하는 토지의 소유자는 지적소관청이 직접 조사·확인하여 등록한다.( → 등기부를 기초로 등록하지 않는다)

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등록전환

 

1. 의의: 임야대장 및 임야도에 등록된 토지를 토지대장 및 지적도에 옮겨 등록하는 것을 말한다.

 

2. 등록전환 대상토지

- 산지관리법, 건축법 등 관계법령에 의한 토지의 개발행위허가를 받은 경우

- 임야도에 등록된 토지가 도시, 군 관리 계획선에 따라 토지를 분할하는 경우

- 대부분 토지가 등록전환 되어 나머지 토지를 임야도에 계속 존치하는 것이 불합리한 경우

- 임야도에 등록된 토지가 사실상 형질변경 되었으나 지목변경 할 수 없는 경우

 

3. 지적공부에의 등록 및 정리방법 → (암기: 초권, 이등)

임야대장의 면적과 등록전환될 면적의 차이가

⊙ 허용범위 초과: 지적소관청이 직권정정( → 소유자신청정정)

⊙ 허용범위 이내: 등록전환될 면적( → 임야대장의 면적)을 등록전환면적으로 결정

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분할

 

1. 의의: 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것

 

2. 분할 대상토지

 

(원칙) 신청의무 X	- 소유권 이전 - 토지이용상 불합리한 지상 경계 시정(모서리 땅) - 매매 단, 개발행위허가지역인 경우 허가받은 후에 분할 신청할수 있다.
(예외) 60일 이내에 신청의무	1필지 일부가 형질변경으로 용도( → 소유자)변경시 분할을 신청하여야 한다.
건축물	이 경우는 토지의 분할시 경계가 지상건축물이 걸리게 결정할 수 없다

 

3. 첨부서류

- 분할허가대상인 경우에는 그 허가서의 사본

- 1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 다르게 되어 의무적으로 분할신청을 하는 때에는 지목변경신청서를 함께( → 별도로) 제출하여야 한다.

 

4. 분할시 등록 및 정리방법

1) 경계: 분할을 위한 측량을 실시하여 종전의 경계나 면적을 버리고 새로이 경계와 면적을 결정하고, 등기촉탁한다.

2) 면적: 면적의 결정에 있어서는 분할 전의 면적과 분할 후의 면적이 같아야 한다.

- 분할을 위하여 면적을 정함에 있어서 오차가 발생하는 경우

⊙ 허용범위 초과: 지적공부상의 면적 또는 경계를 정정

⊙ 허용범위 이내: 그 오차를 분할 후의 각 필지의 면적에 나눔 → (암기: 분, 이, 나)

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합병

 

1. 합병요건

⊙ 지번 부여 지역 동일 → 동, 리가 동일할 것

⊙ 소유자 동일 → 합병하려는 토지의 소유자별 공유지분이 다르거나 소유자의 주소가 다르면 합병할 수 없다

⊙ 지목 동일 → 합병하려는 각 필지의 지목은 같으나 일부 토지의 용도가 다르게 되어 분할대상 토지인 경우는 합병할 수 없다. 다만, 합병 신청과 동시에 토지의 용도에 따라 분할 신청을 하는 경우는 합병 신청할 수 있다.

⊙ 축척동일 → 합병하려는 토지가 구획정리, 경지정리 또는 축척변경을 시행하고 있는 지역의 토지와 그 지역 밖의 토지인 경우는 합병할 수 없다

⊙ 필지가 연접되어 있을 것

⊙ 등기 여부 동일

 

합병가능 권리 → (암기: 신, 임, 창, 용 승)	합병 불가능한 권리
- 등기사항이 동일한 신탁등기 - 임차권 등기 - 창설적 공동저당(접수번호가 같은 저당권) - 용익물권(전세권, 지상권, 승역지 지역권)	- 저당권 - 추가적 공동저당(접수번호가 다른 저당권) - 가등기, 가압류, 가처분등기 - 요역지 지역권

 

※ 지역권에 관한 등기

의의: 일정한 목적(인수, 통행)을 위하여 자기토지의 편익을 위하여 타인토지를 사용할 수 있는 용익물권이다.

 

2. 합병 신청의무 및 특징

 

원칙	신청의무 X ( → 토지소유자의 임의신청에 의한다.)
60일 이내에 신청의무	- 주택법에 의한 공동주택부지( → 아파트 땅) - 수도용지, 학교용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거, 유지( → 유원지), 공장용지, 공원, 체육용지 → (암기: 주 공! 수, 학, 도, 철, 저(제)이 하, 구, 유, 공, 공, 체) 글자 수 짝수만 신청의무
합병특징	지적측량 X ( → 합병은 지적측량의 대상이 아니며, 토지이동조사의 대상이다.) 합병 전의 각 필지의 경계는 말소하고 정하고 면적은 합산 후 등기촉탁한다.

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지목변경

 

1. 지목변경 대상토지

- 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 토지

- 토지 or 건축물의 용도가 변경된 토지

- 도시개발사업시 사업시행자가 공사준공 전에 토지의 합병 신청시

 

2. 지적측량: 지목변경 대상 토지는 지적측량하지 않는다.

 

3. 지목변경신청절차

1) 토지소유자는 그 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 지적소관청에 신청하여야 한다.

2) 신청서 등의 첨부서류

- 관계법령에 따라 토지의 형질변경 등의 공사가 준공되었음을 증명하는 서류의 사본

- 국.공유지의 경우에는 용도 폐지 또는 사실상 공공용으로 사용되고 있지 아니함을 증명하는 서류의 사본

- 토지 또는 건축물의 용도가 변경되었음을 증명하는 서류의 사본

3) 첨부서류 생략

개발행위허가, 농지전용허가, 보전산지전용허가 등 지목변경과 관련된 규제를 받지 아니하는 토지의 지목변경이거나 전, 답, 과수원 상호간의 지목변경인 경우에는 위의 서류의 첨부를 생략할 수 있다.

4) 첨부서류제출의 갈음

위의 서류를 지적소관청이 관리하는 경우에는 지적소관청의 확인으로써 그 서류의 제출에 갈음할 수 있다

 

4. 지적공부에의 등록

⊙ 측량: 지목변경을 하기 위하여는 지적측량을 실시할 필요가 없으나, 지목변경신청내용과 실제 토지이용현황의 사실부합여부를 판단하기 위하여 토지의 이동조사를 실시하여야 한다.

⊙ 일시적이고 임시적인 용도의 변경은 지목변경이 불가능(영속성의 원칙에 위반)

판례: 토지지목변경신청거부(반려)처분은 행정소송의 대상이 되는 행정처분에 해당된다.

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바다로 된 토지의 등록말소

 

1. 의의: 지적공부에 등록된 토지가 지형의 변화 등으로 바다가 된 경우 지적공부를 말소하는 것

 

2. 대상토지: 원상회복 or 다른 지목의 토지로 될 가능성이 없을 때 지적공부 말소함

 

3. 등록말소절차

 

말소통지	지적소관청이 토지 소유자에게 통지
말소신청	토지 소유자는 통지 받은날로부터 90일 이내에 신청 → 토지소유자가 신청 아니한 경우는 직권 말소
회복등록	지적소관청이 (지체없어) 회복등록
결과통지	토지소유자 및 해당 공유수면관리청에 통지
측량비용	납부하지 않는다

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지적공부 등록사항의 오류정정

 

토지표시사항 정정	직권 O	- ~잘못 정리, ~다르게 정리, ~정정을 요하는 경우 - 지적측량적부심사청구에 따른 지적위원회의 의결에 의하여 지적공부의 등록사항 정정을 요하는 경우 - 임야대장의 면적과 등록전환될 면적의 차이가 허용범위를 초과하는 경우
	직권 X	- 등기부에 기재된 토지의 표시가 지적공부와 부합하지 않을 때 - 도면에 등록된 필지가 면적의 증감하여 경계를 변경하는 경우
	신청	- 경계와 면적 변경시 ( → 서류: 인접토지소유자승낙서 + 확정판결서 정본 + 등록사항오류정정 측량성과도)
토지소유자 정정	등기된 토지	절차: 신청 or 직권 근거서면: 등기필증, 등기완료통지서, 등기사항증명서, 등기전산정보자료 ( → 가족관계기록사항증명서)                                            (암기: 필, 통, 증, 정)
	미등기 토지	절차: 신청( → 직권)  근거서면: 가족관계기록사항증명서( → 등기사항증명서)

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축척변경 → (암기:20시,30경,청산가리15개,고,통20배,6,6,1)

 

의의	소유자의 신청 또는 지적소관청의 직권으로 지적도(→ 임야도)에 등록된 경계점의 정밀도를 높이기 위하여 작은 축척을 큰 축척으로 변경하여 등록하는 것
대상토지	- 잦은 토지이동(분할)으로 1필지 규모가 작아서 토지이동에 따른 정리가 곤란한때 - 동일한 지번부여지역 안에 서로 다른 축척의 지적도 존재시
절차	① 토지소유자 2/3 소유자동의 ② 축척변경위원회의 심의 + 의결 ③ 시, 도지사 또는 대도시 시장의 승인. (단, 합병을 하고자 축척을 변경하는 경우와 당해 사업시행지역에서 제외된 토지는 승인이 필요치 않음)
시·군·구 및 동·리의 게시판에 20일 이상 축척변경 시행공고	- 축척변경의 목적, 시행지역 및 시행기간 - 축척변경시행에 관한 세부계획 - 축척변경시행에 따른 청산방법 - 축척변경시행에 따른 토지소유자등의 협조에 관한 사항
경계점 표시 의무	토지소유자 또는 점유자( → 지적소관청)는 시행공고일로부터 30일 이내 점유하고 있는 점에 경계점표지를 설치하여야 한다.
축척변경 측량하여 토지 표시사항 새로 결정	축척변경 측량하여 토지 표지사항을 새로이 결정 지번은 지적확정측량방법 준용(종전지번 중 본번으로) 축척변경 전의 면적과 변경 후의 면적의 오차가 ⊙ 허용면적 초과: 축척변경 후의 면적을 결정면적으로 함 ⊙ 허용면적 이내: 축척변경 전의 면적을 결정면적으로 함
지적공부 정리 등의 정지	지적소관청은 축척변경시행기간 중에는 축척변경시행지역 안의 지적공부정리와 경계복원측량(단, 경계점표지의 설치를 위한 경계복원측량은 제외)은 축척변경확정공고일까지 이를 정지한다.

청산금 산정 X	- 필지별 증감면적이 허용범위 이내인 경우 - 소유자 전원이 서면 합의시
청산금 공고	지적소관청은 시·군·구 및 동·리 게시판에 15일 이상 공고
청산금 납부고지, 수령통지	지적소관청은 공고일로부터 20일 이내에 소유자에게 납부고지 또는 수령통지
청산금 납부, 지급	- 고지받은 날로부터 6월 이내에 지적소관청에 납부 - 수령통지한 날로부터 6월 이내에 청산금 지급
청산금 공탁	행방불명으로 받을 수 없거나 받기를 거부한 때
이의 신청	납부고지, 통지 받은날로부터 1월 이내에 지적소관청( → 축척변경위원회)에 이의 신청
청산금 차액(수입, 부담)	초과액 → 지방자치단체 수입 부족액 → 지방자치단체 부담
축척변경 확정공고	- 지적소관청은 청산금 납부, 지급 완료시 지체없이 확정공고 - 확정공고일( → 시행공고일)에 토지이동이 있는 것으로 본다. 축척변경의 확정공고에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 토지의 소재 및 지역명 2. 축척변경 지번별 조서 3. 청산금 조서 4. 지적도의 축척
지적공부 정리하고 등기촉탁으로 마침	- 지적소관청은 축척변경의 확정공고를 한 때에는 지체없이 지적공부에 등록 - 지적공부에 등록한 때에는 관할등기소에 등기를 촉탁하여야 한다.

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축척변경위원회

 

위원수	- 5인 ~ 10인 이하 - 그 중 토지소유자가 1/2이상 - 토지소유자가 5인 이하일 때 전원을 위원으로 위촉하여야 함
위원	- 시행지역의 토지소유자로서 지역사정에 정통한 자 - 지적에 관한 전문지식을 가진자 중 지적소관청이 위촉
위원장	위원 중 지적소관청 지명
심의, 의결 기능	축척변경 시행계획 지번별 ㎡ 가격결정 및 청산금산정에 관한 사항 청산금의 이의신청에 관한 사항 지적소관청이 회부한 사항
회의	회의 개최 5일 전 까지 각 위원에게 서면 통지
의결 정촉수	과반수 출석 개의 → 출석위원 과반수 찬성으로 의결

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토지이동의 신청권자

 

토지이동의 대위신청( → 등록사항 오류정정은 대위신청할 수 없다)

 

대위신청할수 있는 자	대위신청할수 없는 자
- 행정기관장 및 지방자치단체장( → 국가가 취득하는 토지) - 공공사업 사업시행자( → 주,공,수,학,도,철,저,하,구,유) - 공동주택의 관리인 또는 사업시행자( → 공동주택 부지 합병시) - 민법 404조 채권자( → 매수인)	용익권자(지상권자, 전세권자, 임차권자)

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도시개발사업 등에 따른 토지이동 신청 특례

 

신청	해당 사업시행자만( → 토지소유자)
파산(시공보증자)	주택건설사업시행자가 파산하여 신청할 수 없을 때 → 시공을 보증한 자 또는 입주예정자( → 토지소유자)가 신청
착수신고의무	15일 이내에 지적소관청에게
신청금지	- 사업착수부터 완료시까지 사업시행자외의 자는 토지이동을 신청할 수 없다. - 도시개발사업이 환지를 수반하는 경우에는 이 사업완료신고로써 토지이동신청에 갈음한다
토지이동시기	토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 때( → 착수한때)

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토지이동시기

 

지목변경	지적공부에 등록한 때
축척변경	축척변경 확정공고일에
도시개발사업지역	공사가 준공된 때

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지적공부의 정리

 

1. 의의: 토지이동(전 → 대)이 발생하거나, 토지의 소유자가 바뀌었을 때 토지대장등에 지적소관청이 바꾸어 등록시키는 헹위를 말한다.

 

2. 토지표시변경 등기촉탁의 대상

 

등기 촉탁대상 O	등기촉탁대상 X
- 등록전환 - 분할 - 합병 - 지목변경 - 바다된 토지의 등록말소 - 축척변경 - 지번변경 - 등록사항 오류정정 등	- 신규등록( → 아직 등기부가 없는 토지) - 소유자 정리( → 이미 등기부에 먼저 등기되어 있음)

 

3. 지적정리의 통지

 

지적정리 통지 사유 O	지적정리 통지 X
- 직권 or 촉탁 - 대위 신청 - 사업시행자의 신청시	- 소유자의 신청 - 소유자 정리

 

4. 지적정리 통지시기

- 토지의 표시에 관한 변경등기 필요시: 등기완료통지서를 접수한 날부터 15일 이내

- 토지의 표시에 관한 변경등기 불필요시: 지적공부에 등록한 날부터 7일 이내

 

5. 지적정리 통지장소

통지받을 자의 주소나 거소 알 수 없을 때 → 일간신문, 시·군·구( → 시·도)의 공보 or 인터넷 홈페이지에 공고

 

6. 토지소유자의 정리

1) 신규등록지의 소유자 등록

지적소관청( → 법원의 판결서)이 직접 조사하여 등록한다.

2) 기등록지의 소유자 변경

등기필정보, 등기완료통지서, 등기사항증명서 또는 등기전산정보자료( → 등기접수증)에 따라 정리한다.

 

지적소관청의 직권에 의한 정리	지적공부와 등기부의 소유자 불일치 시 →  직권으로 소유자를 정리 O or 토지소유자에게 부합에 필요한 신청을 하도록 요구
관할등기소의 등기완료의통지에 의한 정리 (암기: 표, 정, 없고)	지적공부와 등기부의 표시사항 불일치 시  → 직권으로 소유자를 정리 할 수 없고 불일치 사실을 관할 등기소에 통지