공인중개사 2차 공시법령 각종 내용에 따른 등기절차(가등기)

가등기 → 원칙: 공동신청 or 단독 / 갑구 or 을구 / 주등기 or 부기등기

 

1. 의의

본등기를 할 수 있는 요건이 갖추어지지 아니한 경우에 후일에 할 본등기의 권리의 순위를 미리 보전(확보)해 놓기 위하여 부동산물권변동을 목적으로 청구권을 보전하기 위하여 하는 예비등기

 

2. 종류: 권리 청구권보전 가등기

 

3. 대상

1) 가등기할 수 있는 권리: 본등기 할 수 있는 권리(소유권, 지역권, 지상권, 전세권, 저당권, 권리질권 등) → 점유권, 유치권

2) 가등기할 수 있는 권리변동

- 권리의 설정·이전·변경·소멸의 청구권을 보전하기 위하여

- 청구권이 시기부나 정지조건부인 때: 종기부·해제조건부는 가등기 X

- 그밖에 장래에 확정될 청구권일 때: 매매 예약만을 체결한 경우

 

가등기 O	가등기 X → (암기: 본,처는 보,물이라 가등기 X)
- 가등기의 이전등기 - 가등기 가압류 - 가등기 이전(처분)금지 가처분등기 장래에 확정될 청구권(매매예약) - 채권적 청구권을 위한 가등기(소유권이전등기청구권) - 시기부, 정지조건부청구권(예: 시험합격하면 주겠다) - 사인 증여에 의한 가등기 - 유언자 사망시(유증) - 공유지분에 대한 자기지분만의 가등기 - 중복(이중)의 가등기	- 가등기에 기한 본등기금치 가처분등기 - 처분제한등기(가압류)의 가등기 - 소유권 보존등기의 가등기 - 물권적 청구권을 위한 가등기(소유권말소등기 청구권) - 종기부, 해제조건부청구권(이미 소유자인데 굳이 가등기할 실익 없음) - 표제부의 가등기(가등기는 갑구, 을구에만 있음) - 유증자 생존중(유증) - 1인이 전원명의의 본등기 - 합유지분에 대한 가등기

 

4. 가등기의 신청절차

1) 공동신청이 원칙: 가등기권리자 + 가등기의무자가 공동신청함이 원칙이다.

2) 단독신청의 특칙(가등기권리자의 단독신청)

- 가등기의무자의 승낙서를 첨부 또는

- 가등기 가처분명령의 정본을 첨부하여( → 법원의 촉탁) 부동산소재지 법원에 가등기권리자가 단독으로 신청할 수 있다.

3) 첨부정보

 

가등기시 제공정보	본등기시 제공정보
- 검인계약서 or 실거래가액 - 농지취득자격증명 - 토지거래허가서	- 검인계약서 - 농지취득자격증명 - 토지거래허가서

 

4) 가등기 실행

- 갑구 or 을구에 기재: 소유권이전가등기는 갑구 / 소유권 이외의 권리의 가등기(전세권설정가등기)는 을구

- 주등기 or 부기등기: 소유권이전청구권 가등기, 전세권설정가등기는 주등기 / 저당권이전청구권가등기는 부기등기

5) 가등기의 효력

- 가등기만으로는 아무런 실체법상 효력을 갖지 않는다.

- 순위보전의 효력

- 물권변동효력은 본등기시에 일어나고 가등기시로 소급하지 않음

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가등기의 말소등기 → 원칙: 공동신청 or 단독 / 갑구 or 을구

 

1. 공동신청이 원칙: 가등기권리자 + 가등기의무자가 공동신청함이 원칙이다. 제3취득자가 있는 경우(가등기 후 소유권이 이전된 경우)에는 가등기의무자 또는 제3취득자가 가등기말소등기의 등기권리자로서 가등기의 말소등기를 신청할 수 있다.

 

2. 단독신청의 특칙

- 가등기명의인이 가등기의 말소를 단독으로 신청할 수 있다(소유권에 관한 가등기명의인이 가등기말소를 신청하는 경우에는 가등기명의인의 인감증명서도 첨부)

- 가등기의무자 또는 등기상의 이해관계인도 신청정보에 가등기명의인의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 정보를 첨부한 경우에는 가등기의 말소를 단독으로 신청할 수 있다.

 

3. 제공하는 등기필정보

가등기명의인이 가등기의 말소를 신청하는 경우에는 등기의무자(손해보는사람)가 가등기명의인이므로 가등기명의인이 가지고 있는 가등기필정보를 제공하여야 한다.

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가등기에 기한 본등기절차 → 의무자: 가등기의무자(제3취득자)

 

본등기권리자=가등기권리자

본등기의무자=가등기의무자

 

	보존등기, 상속등기	가등기에 기한 본등기	유증에 의한 소유권이전등기
자기지분만	X	O	O
1인 전원명의	O	X

 

1. 본등기의 등기신청인

1) 본등기권리자: 가등기권리자 또는 가등기를 이전받은자

- 본등기권리자와 가등기권리자는 일치하여야 하므로 하나의 가등기에 관하여 여러 사람의 가등기권리자가 있는 경우에 가등기권리자 중 1인이 자기지분만에 관하여 본등기를 신청할 수는 있다. 자기지분은 처분이 가능하기 때문이다.

- 그러나 일부의 가등기권리자가 공유물보존행위에 준하여 가등기 전부에 관한 본등기를 신청할 수는 없다. 가등기에 기한 본등기는 물권변동의 효력을 발생시키는 절차로서 이는 반드시 당사자의 의사에 의하여야 하는 것이지 타인이 대신할 수 없기 때문이다.

2) 본등기의무자: 가등기의무자가 본등기의무자(가등기 후에 본등기 전의 중간취득자는 직권말소되므로 본등기의무자가 아니며, 그의 승낙을 받을 필요도 없고, 중간처분등기는 본등기를 하게 되면 직권말소하게 된다.)

3) 가등기권리자가 가등기의무자가 사망한 경우 상속인은 상속등기를 할 필요없이 상속을 증명하는 서면을 첨부하여 공동으로 본등기를 신청할 수 있다.

 

2. 본등기의 방식 및 본등기 시의 첨부정보

1) 본등기는 가등기 아래 기록하되 별도의 순위번호를 기록하지 아니하고 가등기순위번호를 사용하여 본등기사항을 기록한다.

2) 본등기를 하더라도 가등기사항은 말소하지 않음

3) 본등기를 신청할 때에는 본 등기의무자가 권리취득의 등기 후 교부받았던 등기필정보만 제공하면 족하고 가등기필정보는 이를 제공할 필요가 없다.

 

3. 본등기 후의 조치

- 가등기 후 본등기 전 본등기를 침해하는(양립 불가능한) 중간처분등기는 직권( → 공동신청) 말소됨

- 등기관이 가등기 이후의 등기를 말소하였을 때에는 지체없이 그 사실을 말소된 권리의 등기명의인에게 통지

 

본등기 유형	직권말소 O	직권말소 X
소유권이전가등기에 의한 본등기	모두(소유권이전, 전세, 저당 등)	- 가등기 전 ~ (=대항~) - 해당 가등기 목적으로 하는~
용익물권 및 임차권가등기에 의한 본등기	용익물권 및 임차권등기	소유권, 저당권
저당권설정등기에 의한 본등기	직권말소되는 사항이 없다	소유권, 용익권, 저당권