공인중개사 2차 공시법령 등기법(등기의 의의와 특징)

등기의 의의와 특징

 

1. 의의: 등기관이 법정절차에 따라 등기부에 부동산의 표시와 권리관계를 기록하는 것

- 접수 → 심사 → 등기부에 기록 → 식별부호(마침)

 

2. 등기효력 발생시기

- 등기는 등기관이 등기를 마친 경우 접수한( → 기록한) 때부터 효력을 발생한다.

- 등기신청은 등기신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된 것으로 본다.

 

3. 기능

- 법률행위(계약) + 등기 = 성립요건(효력발생요건)

- 법률의 규정(상속 등) + 등기 = 처분요건

- 환매, 임차권, 신탁등기 등 + 등기 = 제3자에 대항요건

 

보존	미등기부동산에 대하여 이미 원시취득하여 가지고 있는 소유권의 존재를 공시하기 위해 최초로 하는 등기를 말한다.(건물의 신축, 공유수면의 매립 등), 보존등기를 할 수 있는 권리로는 소유권뿐이다(소유권보존등기)
설정	당사자 사이의 계약에 의하여 새로이 소유권 이외의 권리(전세권설정, 저당권설정 등)를 창설하는 것을 말한다.
이전	권리주체의 변경: 소유자 바뀌면 소유권이전, 전세권자 바뀌면 전세권이전, 저당권자 바뀌면 저당권이전등기 등
등기명의인표시변경	권리자는 변경이 없고, 권리자의 동일성을 나타내는 개명, 주소, 회사상호가 변경이 있는 경우
권리변경	권리의 내용이 바뀌는 경우(전세금 변경, 저당권 채권액 변경 등)

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등기의 대상(등기할 사항)

 

1. 등기되어야 할 물건은 부동산(토지+건물)이다.

- 토지: 1필지가 1개의 토지로써 각 필지는 독립성이 인정된다.

※ 토지 중 하천도 소유권보존+이전등기할 수 있다. 다만, 하천에 대해 용익권은 등기할 수 없다.

- 건물: 지붕 + 벽 + 토지에 정착성이 있어야 한다.

 

등기대상이 될 수 있는 물건	등기대상이 될 수 없는 물건
하천: 소유권보존, 소유권이전, 저당권, 권리질권 등 등기가능	하천: 용익권(지상권, 지역권, 전세권, 임차권)은 불가능
비각( → 비석을 보호 또는 기념하기 위하여 세운 건물), 싸일로( → 큰 탑 모양의 퇴비,곡물저장고)	지붕 없는 공작물(양어장, 치어장, 옥외풀장)
개방형 축사( → 우사, 돈사)	주유소의 캐노피
유류저장탱크	급유탱크, 태양광발전시설 가설건축물, 견본주택(모델하우스), 비닐하우스, 컨테이너
방조제(제방)	바닷가 폐유조선, 방조제의 부대시설물(배수갑문, 양수기 등)
농업용 고정식 유리온실	지붕 없는 공작물(양어장, 치어장, 옥외풀장)
건축물대장에 조적조 및 컨테이너구조 슬레이트지붕주택으로 등재된 건축물	경량철골조 및 조립식 주조물 건물
「도로법」상의 도로	터널, 교량, 토굴, 주위토지 통행권
구분건물의 규약상 공용부분: 표제부만	구분건물의 구조상 공용부분(복도, 계단 등)
	공작물 시설로 등록된 해상관광호텔용 선박
	건물의 부대설비(승강기, 발전시설, 보일러시설, 냉난방시설, 배전시설) 등

 

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등기되어야 할 권리

 

등기할 수 있는 권리	등기할 수 없는 권리
소유권 지상권, 구분지상권 지역권 전세권 저당권 (저당권부)권리질권 채권담보권( →저당권을 또 저당잡는것) 환매권(판 물건을 다시 사올 수 있는 권리 임차권 등	점유권 유치권 동산질권 주위토지통행권 구분임차권 부동산 사용대차권

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등기할 사항인 권리변동

 

1. 법률행위로 인한 물권변동(등기 → 효력발생 요건)

법률행위(매매계약, 증여계약, 단독행위(소유권의 포기)로 인한 부동산의 물권변동은 등기를 하여야 물권변동의 효력이 발생한다.

 

2. 법률의 규정에 의한 물권변동(등기 → 처분요건)

- 법률의 규정은 등기없이 효력 발생

- 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아나한다. 다만, 등기를 하지 않으면 취득한 권리를 처분하지 못한다.

 

사유	권리변동시기
상속	① 상속 → 피상속인 사망일 ② 합병 → 합병등기한 때 ③ 포괄유증 → 유증자 사망일. 단, 특정유증은 등기해야 함
공용징수	수용 개시일
형성판결(공유물분할판결 등)	판결 확정일. 단, 이행판결은 등기 필요함
경매, 공매	경락(매각)대금 완납시
기타 법률규정	① 신축건물·공유수면매립지의 소유권취득 ② 존속기간만료로 인한 용익물권의 소멸 ③ 피담보채권의 변제에 의한 저당권의 소멸 ④ 혼동에 의한 타 물권의 소멸 등 ⑤ 부동산의 멸실에 의한 물권의 소멸 ⑥ 원인행위의 실효(무효·취소·해제)로 인한 물권의 복귀 ※ 부동산의 점유취득시효(20년)는 등기해야 함

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등기의 효력과 유효요건

 

등기의 효력

 

종국등기(=본등기)	물권변동적 효력	법률행위(계약, 소유권포기) + 등기해야 효력 발생
	순위확정적 효력	같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 의한다. ① 같은 구(동구)에서 한 등기 상호간은 순위번호에 의하고, ② 다른 구(별구)에서 한 등기 상호간은 접수번호에 의한다. ③ 구분건물에 대지권에 대한 등기로서 효력이 있는 등기와 대지권의 목적인 토지 등기기록 중 해당구 사항란에 한 등기의 순서는 접수번호( → 순위번호)에 따른다.
	대항력 효력	임차권, 신탁등기, 환매권, 임의적 기록사항(존속기간, 이자 등)은 등기하면 제3자에게 대항할 수 있다.
	후등기저지력 효력(형식적 확정력)	전세권존속기간 만료로 전세권 소멸시 그 전세권을 말소하지 않고서는 다른 전세권등기 불가능
	추정력 효력	어떠한 등기가 존재하면 그에 상응하는 실체적 권리관계가 존재하는 것으로 추청되는 효력 ① 인정 - 권리등기(저당권  → 피담보채권의 존재 추정) - 등기원인 적법추정: 등기원인(매매) - 등기절차 적법추정: 토지거래허가절차 - 소유권이전등기(전 소유자에 대하여 적법한 등기원인 인정) - 점유적 효력은 인정됨 ② 불인정 - 부동산표시의 등기: 표제부, 건축물대장 - 소유권이전청구권보전을 위한 가등기 - 사망인, 허무인 - 부실등기명백(공유지분합계가 4/3) - 소유권보존등기 - 점유의 추정력( → 동산에 대해서만 인정)
	점유적 효력	일반시효취득의 점유기간이 20년인데 반하여, 등기부취득시효의 점유기간을 10년으로 함으로서 등기가 10년 동안 점유한 것처럼 인정되는데 이를 등기의 점유적 효력이라 한다.
가등기	순위보전의 효력	① 본등기 전 효력 - 실체법상 효력 X, 처분금지효력 X ② 본등기 후 효력(본등기 순위보전의 효력) - 본등기의 순위보전: 본등기 순위는 가등기 순위에 의함 - 물권변동의 효력발생시기: 본등기시 발생

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등기의 유효요건

 

1. 형식적 유효요건

 

각하사유(제29조)	간과하고 실행된 경우
1호: 관할등기소에 할 것(관할 위반의 등기)	- 당연무효(절대무효) → 직권말소 - 이의신청가능
2호: 등기할 사항이 아닌 경우
3호: (권한없는자)무권대리인 신청	- 실체관계와 부합하면 유효 → 직권말소 X - 이의신청 X
4호: 출석 위반
5호: 신청정보의 제공이 대법원규칙으로 정한 방식에 맞지 아니한 경우(신청정보 + 방식위반)
6호: 신청정보의 부동산 또는 등기의 목적인 권리의 표시가 등기기록과 불일치
7호: 신청정보의 등기의무자의 표시가 등기기록과 불일치 ※ 포괄승계인(상속인)이 등기신청 하는 경우 제외)
8호: 신청정보와 등기원인을 증명하는 정보가 불일치
9호: 등기에 필요한 첨부정보 不 제출(위조서류)
10호: 취득세, 등록면허게 또는 수수료 안 낸 경우
11호: 신청정보 또는 등기기록의 부동산의 표시가 토지대장·임야대장 또는 건축물대장과 불일치

 

2. 실체적 유효요건

 

1) 질적불일치(전부불일치)

 

	계약	등기부	유효 / 무효
주체	갑 → 을	병	무효
객체	토지	건물	무효
종류	전세권	저당권	무효

 

2) 양적불일치(일부불일치)  → 은행이 유리한 등기: 유효 / 은행이 불리한 등기: 무효

① 법률행위(2억) < 등기부(3억): 유효

② 법률행위(2억) < 등기부(1억): 일부무효의 법리 적용

 

3) 무효요건의 완화(실체와 부합 → 유효)

① 중간생략등기

- 실체관계에 부합하면 유효

- 토지거래허가지역 중간생략등기는 무효

- 직접 등기청구 가능여부: 합의 O → 가능 / 합의 X → 중간자 대위

② 모두생략등기

- 미등기부동산에 대하여 매수인이 직접 소유권보존등기를 하는 경우 실체에 부합하는 한 유효

③ 실제와 다른 등기원인에 의한 등기

- 증여를 매매로 소유권 이전등기한 경우 실체에 부합하는 한 유효

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무효등기의 유용

 

1. 의의

① 권리의 등기(저당권등기, 가등기의 유용)

피담보채권의 소멸로 무효인 저당권설정등기를 중간에 이해관계를 가지게 된 제3자가 없는 한 새로운 채권을 담보하는 유효한 저당권설정등기로 유용할 수 있다.

② 사실의 등기

멸실된 건물의 보존등기를 멸실 후에 신축한 건물의 보존등기로서 유용할 수는 없다.

 

2. 등기의 무효와 유효

 

무효인 등기	유효인 등기
- 관할위반의 등기 - 등기사항 아닌 등기 - 소유권이전과 동시에 신청하지 않은 환매특약등기 - 질적 불일치인 등기(주체, 객체, 종류) - 등기된 권리의 양이 물권행위보다 적을 경우(일부무효법리 적용) - 토지허가거래구역에서 한 중간생략등기 - 이중의 소유권보존등기(후등기) - 멸실된 건물의 보존등기를 신축건물의 보존등기로 - 등기사무 정지기간 중 실행된 등기	- 무권대리인에 의한 등기신청 - 위조서류에 의한 등기신청 - 중간생략등기 - 모두생략등기(매수인의 보존등기) - 실제와 다른 등기원인에 의한 등기 - 등기된 권리의 양이 물권행위보다 큰 경우 - 의사무능력자가 신청한 등기 - 제척규정을 위반한 등기